4月美国房地产市场房价快速反弹惹市场争议（2）

另外，反映真实购房潜力的首次购房者数量4月份基本与3月份持平，当月首次购房者人数占所有购房者的29%，3月份为30%，去年同期为35%，这显示美国房地产市场购房动力稳定｡投资客购房者数量方面也基本维持这一态势｡4月份其购房者数量占全部购房者数量的19%，与3月份持平，较去年同期的20%略有下降｡4月份现金购房数量占32%，较3月份的30%和去年同期的29%有所上升｡

待售房库存下降，而购买力充足，这直接导致房价迅速反弹｡据美国标准普尔公司日前发布的标普/凯斯席勒房价指数报告显示，一季度美国全国房价同比上涨10.2%，其中3月份美国大城市房价涨速加快，同比涨幅创2006年房地产泡沫破灭以来的最高水平｡当月美国10大城市房价指数同比上涨10.3%，20大城市房价指数同比上涨10.9%，其中凤凰城､旧金山和拉斯韦加斯房价同比涨幅更是分别超过了20%｡

标普指数委员会主席戴维•布里泽在报告中成，"美国房价持续上涨，20个大城市房价3月份涨幅创下2006年以来最高水平，最近几周的其他房地产数据也印证了房地产市场正在强劲回升｡"

房价上涨过快令市场争议不断

美国房地产市场近期的表现愈发抢眼，尤其是近期房价的快速上涨令各方对此观点不一｡房价高速上涨引起部分经济学家警觉，他们认为目前的房价上涨并不可持续，而是由较低的抵押贷款利率所催生的｡甚至一些批评美联储宽松政策的人担心美国房市再现泡沫｡

据房地美数据，4月份全国30年期固定抵押贷款平均利率较3月份的3.57%下降至当月的3.45%，而去年同期为3.91%｡显然，贷款利率已经处于历史较低水平，并在一定时期内继续维持低位运行｡总部在加州的伯恩斯房地产咨询公司首席执行官约翰•伯恩斯日前表示，4月份房价中值已经是家庭收入的3.2倍，很显然市场开始进入泡沫初期｡他说，"按照目前的利率，即使房价再上涨20%，购房者仍然负担得起；但如果抵押贷款利率回到7%，泡沫将被挤破｡"

美国知名房地产信息咨询公司齐洛公司首席经济学家Stan Humphries称，"虽然从历史的角度衡量，房价并不算高，但麻烦的是，房价的上涨可能完全依靠抵押贷款利率的降低｡"他指出，"廉价信贷严重扭曲了这个市场｡"

而另一方观点则认为说市场开始累积泡沫还为时过早｡美国BTIG房地产交易代理公司的丹•格林豪斯说，"尽管一些地区的房价较低谷已上涨了25%以上，但是20个大城市中没有一个城市的房价回到其峰值水平｡""全国平均房价仍较其峰值下降了近28%， 这能算市场泡沫吗?我们不相信｡"

洛杉矶研究机构比肯公司经济学家克里斯托夫•托恩贝里表示，房价上涨主要是受到比较基数偏低的影响，与收入和租金之间的长期关系也保持一致｡他不否认房价上涨必然会导致下一个泡沫，但他认为现在还没有到那一步｡他不认为"泡沫来了"｡

分析认为，美国目前的房价上涨主要受以下因素驱动，第一，2006年房地产市场泡沫破灭导致大量止赎房屋流向市场，且以较低价格出售｡投资者抢购供应过剩的止赎房推动了美国房地产市场的"抄底潮"｡第二，租金上升､抵押贷款利率下降以及消费者信心改善等诸多因素释放了前期被压抑的购房需求｡第三，房价超跌反弹的技术性原因｡房价目前已恢复到2003年底的水平，较2006年高峰时回落28%｡

但是，对于近期房价走高的数据也应理性看待｡由于标普/凯斯-席勒房价指数包含了对止赎房屋的销售统计，因此，这可能夸大了房价的实际升幅｡这是由于止赎房和其他不良房产通常会折价销售，当此类房屋在总成交量中的比重增加，房价通常会被拉低，反之则会提高｡近来，数据显示，止赎房屋在部分城市房屋成交量中的比重下降，这也可能是推升房价涨幅的原因之一｡

我们认为，美国房地产市场正处于理性回归，暂时不存在泡沫一说｡这是因为，显著上涨的房价对售房者和宏观经济有利，但是却因此将导致有更多的人推迟或取消购买住房｡NAR的劳伦斯•云表示，"在收入只增长1%-2%，而房价上涨10%的情况下，可能会出现普遍买不起房的状况｡"此外，最近房价快速上涨有可能促使更多卖主入市，新增的供应不仅能提高房屋成交量，还将起到房价减压阀的作用｡另据美国伦德数据处理服务公司最新发布的数据，3月份美国房价较上年同期仅上涨了7.6%，这或许从另一方面佐证了美国房价还并未坐上"过山车"｡