刚需释放令5月美国房地产市场持续强劲复苏

新华社记者周雯

北京(CNFIN.COM / XINHUA08.COM)--5月份美国房地产市场气势如虹，再续前几月强劲复苏态势｡其中旧房销售量创3年半来新高，标准普尔公司最新发布的凯斯/席勒大城市房价指数亦创下近7年新高｡

分析认为，美国本轮房市复苏伴随整体经济回暖，主要动因是刚需释放，以及短期内消耗大量库存从而推升房价所致｡由于银行普遍尚未放松信贷条件，房市复苏仍是向次贷危机爆发前的正常水平回归｡

新房建设加快 旧房销量创近3年半新高

由于房地产市场持续升温，房价大幅上涨以及"人气市"令新房建设步伐加快｡相较于4月份旧房销售量仅环比上涨0.6%，5月份美国全国各类旧房销售量则创下3年半来新高｡据美国全国房地产经纪人协会(NAR)本月最新公布的数据，5月份旧房销售量较上月大幅改善，各类旧房销量为518万套，按季调环比增长4.2%，同比增长12.9%｡

5月份旧房销售是2009年11月份以来最高水平，当时受税收优惠政策刺激，旧房销量一度上涨至544万套｡与此同时，旧房销量连续23个月出现同比增长，全国平均房价连续15个月出现同比上涨｡

NAR首席经济学家劳伦斯·云认为，房地产复苏迹象显然在继续加强，但未来一段时期全国大多数市场仍将面临房屋供应趋紧的局面｡"尽管新房开工量5月份出现不错的增长，但除非新房建设出现额外50%的大幅增长，房屋供应趋紧的状况仍不太可能有所改观｡" "另外，房价上涨过快，也只有通过继续加快新房建设速度，才能在未来一定程度上抑制这一势头｡"

美国商务部18日公布的数据显示，在4月份新房开工量环比大降之后，5月份美国新房开工量环比回升，当月新房开工量经季节调整按年率计算为91.4万套，环比增长6.8%，同比增长28.6%｡

由于新房建设速度加快，5月份全国房屋库存出现上涨｡据NAR数据，截至5月底，全国房屋库存上涨3.3%至222万套，这意味着若按照当前销售速度，市场需要5.1个月即能消化完库存｡正处于待售状态的房屋库存则较一年前下降了10.1%，可供市场6.5个月消化｡

5月份美国房屋售价继续上涨，表明房地产市场继续高歌猛进｡其中NAR数据显示，5月份全国各类旧房销售的平均价格是20.8万美元，同比增长15.4%｡这是连续第六个月出现双位数的同比增长，也是自2005年10月以来最强劲的增长｡另据标准普尔公司本月最新发布的凯斯/席勒房价指数报告，4月份美国20个大城市房价环比上涨2.5%，同比上涨12.1%，创近7年来同比最大涨幅｡美国联邦住房金融署25日公布的房价指数显示，经季节性调整，今年4月份美国房价环比上涨0.7%，同比上涨7.4%，显示房地产市场在强劲复苏｡

另外，反映真实购房者潜力的首次购房者数量5月份基本与4月份持平，当月首次购房者人数占所有购房者的28%，4月份为29%，去年同期为34%｡5月份现金购房者数量占全部交易量的33%，较4月份的32%和2012年5月份的28%有所上升｡5月份有18%的购房者属个人投资者现金购房，这一比例在4月份是19%，去年5月份是17%｡

区域方面，5月份东北地区和西部地区房地产市场房价继续发挥领头羊作用，其中东北地区旧房销量当月上涨1.6%至65万套，房屋中间价位为26.96万美元，同比增长12.3%｡西部地区销量上涨2.5%至123万套，同比增长7.0%｡西部地区待售房数量尤其趋紧，其中间售价为27.64万美元，同比增长19.9%｡

市场尚不存在泡沫 内生动力来自刚性需求

4月份由于单月出现房价双位数上涨一度引发市场对房市再度累计泡沫的担忧，而5月份的各项数据进一步证实了此担忧为时尚早｡

NAR总裁､加州维拉公园长青物业公司房屋中介负责人盖里·托马斯说，"目前市场状况与2006年以前房地产繁荣时期的情形大不相同，当时的市场动能主要来自过于宽松的信贷条件和过剩的房屋供给，但是今天，在信贷条件苛严和可供销售房屋库存全面趋紧的前提下，仍然出现房价大幅上涨和供不应求局面，乃是经济基本面好转和市场内生动力所致｡"他还表示，"目前房价出现大幅上涨主要是由于此前被抑制的消费需求正在释放，较去年增长30%的新组建家庭数量，以及过去数年不够充分的新建房数量所致｡"

房利美6月份的最新报告也进一步证实了这一情况｡报告显示，5月份美国人购房和售房信心急速上升，当月76%的受访者认为当前是购房最佳时机，40%的受访者认为是当前是售房最佳时机，达到3年来的最高水平｡

随着房市和经济不断复苏，大量积攒下来的住房需求正在释放｡瑞银集团美洲首席经济学家莫里·哈里斯认为，2000年以来美国每年新组建家庭约137万，在次贷危机期间新组建家庭数量降至每年50万，未来3年内每年新组建家庭数量将增至130万｡由此可见，刚性的消费需求正成为推动市场持续走高的内生动力｡

据此前一周美联储主席伯南克的最新表态，美联储最快将在年内开始逐渐放慢量化宽松货币政策的步伐，这说明美国经济增长动能日益显著的事实得到广泛认可，房地产业的强劲复苏显然在其中发挥了重要作用｡这也表现在5月份的利率变化上｡根据房地美数据，5月份全国各类固定抵押贷款平均利率由4月份的3.45%上升至3.54%，而去年同期仅为3.80%｡伴随抵押贷款利率缓慢回升但仍处于历史地位，预计受此影响，未来一定时期内低利率环境仍将继续刺激购房者抢在其回升之前作出购房决策｡

美国房地产市场目前"人气市"特征明显，由于个人财富的增加和消费信心的增长，加上相对较低的贷款成本，局部市场甚至出现抢购､竞购现象｡与此同时，房屋销售速度进一步加快｡以华盛顿地区为例，甚至出现一套房屋遇到多个买家纷纷加价竞购，这种情况已经多年没有出现｡在亚利桑那州和佛罗里达州等在次贷危机中房价大幅下跌的地区，为抓住房市上涨的先机，有些投资公司过去几个月甚至整街购买待售房产｡

据NAR数据，5月份市场上各类房屋销售的平均时间为41天，较4月份的平均46天进一步缩短，而较去年同期的平均72天缩短了43%｡当月有45%的房屋销售周期不超过一个月，房屋平均销售周期是自2011年5月以来最短｡