房市降温为美国经济复苏添新忧

新华社记者高攀 郑启航

华盛顿(CNFIN.COM / XINHUA08.COM)--美国联邦储备委员会主席耶伦7日表示，预计严寒天气消退之后美国经济增长将明显回升，但同时警告房地产市场降温可能会拖累美国经济复苏进程。

耶伦当天在美国国会联合经济委员会作证时说，商务部首次估值数据显示今年第一季度美国经济增长几乎陷入停滞，但主要受严寒天气等暂时性因素影响；近期多项指标显示美国消费和工业生产已经反弹，预示着第二季度美国经济将强劲增长。但她同时警告说，2011年以来持续复苏的房地产市场今年表现一直“令人失望”，需要密切观察。

耶伦将房地产市场列为未来美国经济增长面临的两大不确定性因素之一。她强调，近期美国房市降温可能比预期持续时间更长，暂时不会回到早些时候的房市复苏力度。此外，地缘政治紧张局面、新兴经济体金融压力上升等海外不利因素会削弱对全球经济复苏的信心。

与美联储上周货币政策例会后发布的声明相比，耶伦此番表态明显对房市复苏多了几分担忧。事实上，由于房地产业属于利率敏感性行业，近期的房市降温某种程度上也是美联储退出量化宽松政策必然带来的“副产品”。

过去几年，美联储通过执行量化宽松政策购入大量抵押贷款支持证券，大幅压低抵押贷款利率，使得按揭购房者可以利用低利率对其住房贷款进行再融资，获得降低贷款利率和延长还贷期限等优惠，为美国房市复苏提供了重要支撑。随着美国经济复苏和就业市场稳步改善，个人收入水平回升和被压抑的购房需求释放，以及国际投资者看好美国房市复苏反弹前景，过去两年美国房市上演了量价齐升、快速上涨的火爆局面。

但随着市场预期美联储将退出量化宽松政策和美联储开始执行缩减购债计划，美国抵押贷款利率逐渐上行，抵押贷款再融资活动大幅下滑。截至目前，美联储已将月度购债规模从此前的850亿美元削减至450亿美元。美国30年期定息抵押贷款利率从去年5月的历史低位上升约1个百分点至4.3%。融资成本上升和房价大幅上涨令居民购房可负担能力急剧下降，潜在购房者转为观望，美国房市复苏出现降温迹象。据美国媒体报道，过去一年按揭购房者月供平均上涨了约20%。

尽管当前美国房市已进入传统的春季销售旺季，因为许多美国家庭会选择在夏季结束前锁定学区房，但美国房市销售状况仍不乐观。作为初春楼市销售的重要指标，3月份美国旧房销量经季节调整按年率计算为459万套，同比下滑7.5%，降至2012年7月以来的最低水平。旧房销量占美国整个楼市销量的90%以上，已连续5个月出现同比下滑。与此同时，3月份美国新房销量按年率计算为38.4万套，同比下降13.3%，降至去年7月以来最低。

自2006年美国房市泡沫破灭以来已有约8年时间，但美国房市复苏仍然远未达到正常水平。据经济学家测算，美国健康房地产市场的旧房成交量为每年550万套左右，新房成交量为每年70万套左右。更加令人担忧的是，普林斯顿大学经济学教授阿蒂夫·米安和芝加哥大学经济学教授阿米尔·苏菲的最新研究发现，与金融危机前相比，即便保持同样的房价涨幅，房市复苏对美国经济增长的拉动作用已经大不如从前，难以继续充当美国经济增长的主引擎。

这两位专家认为，房地产市场主要通过两个渠道拉动经济增长:一是房市的财富效应，即房屋资产升值会帮助低收入和低信用评分家庭提升信用等级和获得更高额度贷款，从而增加消费；二是通过投资渠道促进房地产开工建设，直接拉动经济增长。

他们选取美国房价涨幅相似的2005至2006年与2012至2013年对比研究发现，在2005至2006年，房价上涨刺激住宅建筑商建造新房约400万套，购房者通过抵押贷款再融资套现达6000多亿美元，几乎全部用于增加消费；而在2012至2013年，美国建造新房不到200万套，购房者抵押贷款再融资套现远低于2000亿美元。这说明金融危机之后房价上涨对刺激住宅固定投资增长和居民消费支出增加的拉动作用减弱。

波士顿联邦储备银行行长罗森格伦指出，美国楼市强劲反弹是大部分专家预测未来两年美国经济增长会超过潜在增速水平的重要因素。这意味着如果楼市无法提供更多复苏动能，将会直接影响外界对美国整体经济复苏的信心，美联储可能需要维持更长时间的宽松货币政策。美联储预计今年美国经济增速将达到2.8%至3%，高于去年的1.9%，但仍然低于危机之前3%以上的历史平均水平。(完)