美报称房地产市场为美国经济复苏增乐观因素

新华08网北京5月30日电 美国《华尔街日报》中文网络版5月29日登载一篇题为《美国房价上涨催生乐观情绪》的文章，摘编如下:

第一季度美国房价上涨速度达到近七年来最高水平，可能表明美国经济开始持续回暖，走走停停的弱复苏局面有望改观。

房地产市场的反弹与同时公布的消费者信心报告将使美国联邦储备委员会内部围绕宽松政策应该推进到何种程度的争论变得更加有的放矢。包括每月购买850亿美元债券的定量宽松政策已经使抵押贷款利率接近历史低位，同时还推动了资产价格上涨以及就业和支出增加。

美联储官员表示他们已经在考虑何时收缩定量宽松计划。对于希望确认经济能够不依靠债券购买计划而自食其力的官员们来说，房地产复苏的迹象将让他们更有底气。但同时，他们不愿意过度兴奋，因为过去曾出现过让他们失望的经济走势。

上述最新的数据成为5月28日金融市场主要驱动因素。在强劲数据鼓舞下，股票投资者将道琼斯指数推至历史新高，与此同时，基准10年期美国国债收益率攀升至2.132%，创13个月来最高水平。债券收益率与价格成反比，收益率上升可能是受到强劲数据的提振，也可能反映了市场的一种预期，即未来美联储在实施刺激方面将不那么主动。

Brean Capital LLC固定收益策略主管斯科特·布克塔表示，这些数据让美联储明白当前的方向是正确的，但他不知道是否足以让美联储收缩当前的刺激计划。

市场的表现也反映出越来越强的乐观情绪，人们猜测美国经济已经摆脱了可能出现的“春困”，踏上了持续上升的轨道。标准普尔/凯斯-席勒5月28日公布的全国房价指数显示3月份房价同比上升10.2%，为2006年房价开始下跌以来的最大同比涨幅。第一季度美国房价上涨1.2%，是2006年以来房价首次在这个通常较为低迷的时期走高。在当天的另一份报告中，世界大型企业联合会发布的5月份消费者信心指数也升至2008年2月份以来的最高位。

房价的高速上涨引起了一些经济学家的警觉，他们担心较低的抵押贷款利率是不是催生了不可持续性的房价上升，即一些批评美联储政策的人所担心的房价泡沫。据HSH.com的数据显示，与10年期美国国债收益率密切相关的30年期定息抵押贷款平均利率5月28日升至一年来最高水平3.9%。

总部在加利福尼亚州欧文湾的一家建房咨询公司的首席执行长约翰·伯恩斯表示，按照目前的利率，即使房价再上涨20%，对购房者而言仍然负担得起；但如果抵押贷款利率回到7%，泡沫将被挤破。他说，如果我是美联储，我会立即停止购买抵押贷款支持证券。

其他人则认为不必过早的紧张。洛杉矶研究机构Beacon Economics经济学家克里斯托弗·托恩贝里表示，房价上涨主要是受到比较基数偏低的影响，与收入和租金之间的长期关系也保持一致。他不否认房价上涨必然会导致下一个泡沫，但他认为现在还没有到那一步。他不认为“泡沫来了”。

过去一年，美国房地产市场出人意料的打了一场漂亮的翻身仗。先是投资者抢购供应过剩的止赎房，后来又在租金上升、抵押贷款利率下降和消费者信心改善的多方面作用下释放了被压抑的购房需求。房价此前的过度下跌也是造成后来反弹的原因之一。房价目前已恢复到2003年底的水平，较2006年高峰时回落28%。

由于房地产是许多美国家庭最主要的金融资产，房价上涨将有望提振消费者信心和总体经济。房价上涨还将改变许多业主的负资产状况，给楼市以支撑。最近几个月有不少买家抱怨合适的房源太少，开发商则借此机会提高房价。如果房价的上升促使更多卖主入市，新的供应不仅能提高房屋成交量，还将起到房价减压阀的作用。

房价上涨虽然对业主和宏观经济有利，但对许多准备买房的人却不是好消息。全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云表示，在收入只有1到2个百分点的升幅而房价上涨10%的情况下，他担心会出现普遍买不起房的状况。

房价的快速反弹也在经济学家当中引起了更加激烈的争论。他们争论的焦点在于，低利率是不是人为地造成了房价的高位企稳，特别是在旧金山、洛杉矶和圣迭戈这样的在过去一年里房价上涨两位数的城市。

齐洛房地产公司首席经济学家斯坦·汉弗莱斯称，虽然从历史的角度衡量，房价并不算高，但麻烦的是，房价的上涨可能完全依靠抵押贷款利率的降低。他指出，廉价信贷严重扭曲了这个市场。

凯斯-席勒房价指数还可能夸大了房价的升幅，这是因为该指数包含了止赎房。过去一年，止赎房屋在部分城市的房地产成交量中的比重下降，特别是在房价同比涨幅最大的加州城市、拉斯韦加斯和菲尼克斯城。由于止赎房和其他不良房产通常会折价销售，如果这类房屋在总体成交中的比重增加，房价通常会被拉低，而如果比重下降，房价则会提高。

凯斯-席勒追踪的20个城市的房价均同比上涨，涨幅最大的城市集中在西部。菲尼克斯城3月份房价同比上涨22.5%，旧金山房价上涨22.2%。