中国人北美买房的“机”与“险”

新华08网洛杉矶5月1日电（记者柳丝）初夏的洛杉矶，人们开始四处赏花踏青，可是贷款和房地产经纪人付毅却忙得不可开交。一顿午饭短短半小时时间，接了不下五个电话。

“前天在钻石吧市，我们公司有一套90万(美元)的房子上市。这套房子四室三卫，使用面积不到2000尺(约185多平方米)，占地6000尺(约560平方米)，当天就有200多人去看房，10多个人当场就交了定金。”付毅对新华社记者说。

美国全国地产经纪商协会年度报告显示，2011年3月到2012年3月期间，外国人共投入825亿美元在美国购置房产，其中中国人(包括香港买家)花费90亿美元，占11%，连续两年成为美国房产第二大海外买家，仅次于加拿大人。

受投资客追捧

一提起洛杉矶，除了有闻名世界的好莱坞，还有宜人的地中海气候，全年平均超过260天的晴天，温暖如春的四季，全美少有的地道中餐。于是，大洛杉矶地区自然成为华人在美买房的首选。

付毅进入房地产中介这行一年多。他告诉记者，美国房市从去年开始好转，房价一直在涨，尤其是华人看中的热门地区，房价甚至有翻倍的。他说:“最近我每天都要工作到晚上9点，陪客户看房子、谈贷款，甚至有客户半夜还打电话。越到周末和节假日越忙。”

在大洛杉矶地区，圣马力诺市是数一数二的优质学区。该市没有公寓楼，没有联排屋，只有独栋别墅，最便宜的房子价格也在200万美元以上。据房地产经纪人杨旸透露，在这里掷重金买豪宅的人大多看中的是房屋的地段和学区，并不用于投资。

记者了解到，在南加州地区，华人购买50万美元以下的低档房多用于投资，而100万美元以上高档房屋的购买者大多自住。

“单纯为投资的，一般都买30万美元以下的房。都是越便宜越好。房价再高回报率就低了，不划算。”付毅说，“他们不会去考虑地段、学区的，看中的就是美国房价有升值空间。”

过程并不简单

在美国买房也不是想象的那么简单。美国房屋交易有一套成熟完备的法律程序。

首先，地产商在确认购房者本人入住后，才会办理产权出售手续。业主入住一段时间后才可以出租或再卖，一般是一至两年。

而且，购房之后不允许让房屋空置，否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租，还要被收取至少3%的租金手续费。

中国人到美国买房，首先要有他国、至少是中国香港的银行存款证明，以证明买家有经济能力。接下来就要找一个房地产经纪人来看房。看好房谈好价钱后，买卖双方还要去一类叫Escrow的公司去登记。这是受政府委托的集产权过户和公证流程为一体的非官方公司，以保障买卖双方的利益。

在美国，并不是所有州的房产买卖都要经过这类公司。但在加州，Escrow是必须的中间人。买卖双方的交易文件要交给它，再由它把文件交给政府备案。政府审查过文件后会把房屋产权证交给Escrow，再由该公司交给买方。

另外，首付至少是总房价的35%。外国人也可以申请贷款。中国买房人只需提供护照、签证复印件，加上在香港的银行账户信息，就可以申请贷款了。

购房仍需谨慎

然而，对于中国人来说，来美买房诱惑中隐藏着陷阱。一些中介容易利用中国人的“人生地不熟”，提供虚假房屋信息，诈骗情况也时有耳闻。

杨旸告诉记者，2012年，在洛杉矶地区有一对姐妹，姐姐开了一个房地产经济公司，妹妹开了一家Escrow，两人在短时间内进账数笔后卷款“跑路”，至今仍未破案。被骗的买主中就有中国人。

另外，即便成功买房，回报也未必像看上去的那么“美”。在美国，无论房屋是自住、出租，每年都要交房产税和管理费。土地出让金是分期支付的，叫做地税。在大洛杉矶地区，基本上每年按交易价的千分之1.25来收取地税，而且会根据经济增速和资产价值的增长水平做同向调整。若购买的是二手房，交易税占成本的比例更高。

按照2011年美国社区调查的数据，每月包括抵押贷款、房屋维护等在内的房屋持有成本平均为1059美元，约占美国家庭月收入的21%，而其中主要开支是房产税。例如一套30万美元的房屋，每年要缴税4000美元左右，管理费、维修费和其他杂费一年也要上千美元。如果要转手卖房，还必须支付经纪人费用和其他费用。

此外，在美国炒房成本较高。从房产交易来看，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计占住房售价的3%至5%。卖房者则需缴纳一次性的律师费、房产交易税、登记费、维修费、房产经纪中介费等，一般累计占住房售价的7%至10%。

在美国，买房和绿卡也画不上等号。如果买了商用房，如酒店、娱乐场所等，政府在评估雇佣当地居民情况后，会发放两年临时绿卡，但也不是必然。两年后，政府还要进行再次评估以决定是否发卡。

今年2月有当地报道称，200多名中国投资者欲通过投资商业地产移民美国，结果被骗1.5亿美元。

当然，相对国内的高房价，越来越多的中国人开始考虑把资金投资到海外房地产中，“至少还是比在国内同等价钱买房再出租的收益更高，”付毅说。