美国房市强势复苏是否再度吹起地产泡沫?（2）

泡沫担忧为时尚早

本轮房市复苏伴随着整体经济回暖，主要动因是刚需释放，而不是投机主导，而且房贷机构的借贷标准并未大幅放松，多数贷款购房者偿还能力没有暴露出问题｡

首先，当前房市只是复苏而并非过热，供需都在向危机前正常水平回归｡从供给上看，房利美认为，2013年全年美国新房开工量增加约23%，达到95万套，尽管比2010年的低谷高出了60%，但与2005年的峰值200万套相比依然相距甚远｡现阶段的新房开工量甚至是自上世纪60年代以来的低位，而当时美国人口还不到现在的三分之二｡

从需求上看，瑞银集团美洲首席经济学家莫里·哈里斯认为，2000年以来美国每年新组建家庭约137万户，在次贷危机期间新组建家庭数量降至每年50万，未来3年内每年新组建家庭数量将增至130万｡随着房市和经济不断复苏，大量积攒下来的住房需求需要释放｡

李晓西还告诉记者，金融危机期间很多新成立的年轻家庭由于担心经济再次衰退，推迟了买房｡现在美国经济复苏势头明确，这部分被推迟和抑制的刚性买房需求都会在近一两年释放出来｡

其次，当前房价并非过高，消费者购房能力较强｡根据美国联邦住房金融署的数据，美国3月份房价比2007年4月的峰值还低12%，大致相当于2004年11月的水平｡

美国全国住宅建筑商协会的数据显示，今年一季度全美73.7%的住房售价对于美国中等收入家庭而言是可以接收的｡

不过，近期抵押贷款利率持续上升，增加了购房成本｡过去6周，美国30年期定息抵押贷款利率上升超过0.6个百分点，美国另一家抵押贷款融资巨头房地美预计今年下半年将维持在4.0%的水平｡

但李晓西认为，抵押贷款利率虽在上涨，但仍处于自1963年近50年以来的历史低点附近，不会抑制潜在购房需求｡

房地美首席经济学家诺沙夫特也认为，按照当前房价和收入水平，抵押贷款利率要升至7%才会影响中等收入家庭的购房能力｡房地美预计，今年抵押贷款签约额将从去年的5180亿美元增至6420亿美元｡

最后，美联储的一项调查显示，自2010年以来大部分房贷机构的借贷标准略微放松，但远非宽松｡这也解释了为什么过去几年来尽管抵押贷款利率一直位于历史低谷，但住房销量增长缓慢｡

房利美的数据显示，今年一季度发放的抵押贷款平均信用评分达757分，虽然低于2010年的762分，但与660分以下的次级贷款相比，信用级别要改善许多｡当季贷款价值比也仅为75%，虽然高于2010年的68%，但与往往高达125%的次级贷款相比，放贷风险也大大降低｡