3月美国房地产市场供不应求推高房价

新华08网北京4月28日电(记者周雯)3月份美国房地产市场可供交易的房产数量继续减少，限制了旧房交易数量，同期由于新房建成数量无法满足市场需求，当月新房销售量仅呈现1.5%的微弱增长｡一方面是国内购房的刚性需求和国际买家的"低价抄底"，另一方面美国房地产市场明显"供不应求"，这仍将在未来一段时期刺激房价走高，然而近期美国个人收入增长放缓，其对房地产市场的影响还有待观察｡

待售房屋存量不足推高房价 进入卖方市场迹象显现

3月份占据美国房屋销售九成以上的旧房销售量出现环比微跌，这主要是由于美国国内待售房屋库存不足，无法满足交易需求，房产价格随之上涨，且该趋势有望在年内延续｡美国全国房地产经纪人协会(NAR)首席经济学家劳伦斯•云说，"总体来讲，目前住房市场处于供不应求的局面，房屋购买力较一年前增长了25%｡"他同时指出，"同期待售房库存下降趋势不改，这直接导致了房价持续上涨｡"

据NAR最新数据，3月份全美各类旧房销售量环比下降0.6%，但连续第21个月出现了同比增长｡同时，房价连续13个月同比增长，而上一次出现此种情况是2006年的5月｡

NAR在3月份月度报告中指出，截至3月底，全美待售房库存为193万套，按照目前的销售速度可供市场4.7个月消化，较2月份的4.6个月有所延长，这主要得益于开工量增加的季节性改善｡研究显示，只有当房屋库存可供市场6个月消化时才能基本实现卖方与买方的供需平衡｡著名房地产公司齐洛公司在最新发布的第一季度房地产市场报告中也指出，"止赎房产和普通二手房销量大幅下降直接导致了房价上涨，尤其是现金支付的投资客们几乎买光了市场现存的中低价房产，这将靠按揭支付的普通购房者暂时挤出了买方市场｡"

目前房地产市场卖方市场的迹象日趋明显，若是短期内新建房屋数量不出现大幅增长，紧平衡还将持续｡加州维拉公园常青物业公司的房屋中介负责人盖里•托马斯说，"房屋销售越来越快，平均销售速度较一年前至少快一个月，且多人竞买同一房屋的现象越来越普遍，最终售价经常高于最初标价，购房者须紧跟其购房中介步伐，以随时应对卖方变化｡"3月份首次购房者占全部购房者的30%，与2月份相比没有变化，去年3月份为33%｡

由于可供交易的房屋数量有限，3月份全国各类旧房售价继续上涨，售价中值为18.43万美元，同比增长11.8%，这是自2005年11月份以来最强劲的单月增长｡

另据NAR数据，3月份问题房屋(止赎房屋和短售房)销售占所有房屋销售的21%，较2月份的25%和去年3月份的29%有所下降｡齐洛公司4月24日数据显示，3月份全国范围内止赎房产销售仍处于较低水平，占所有房屋销售的13.3%，第一季度占比同比下降3.8%｡

劳伦斯•云对截至2014年的房地产市场表示乐观，他认为，房价上涨将继续刺激房市回暖，且房屋开工率出现相应上涨，以及低利率环境维持了房屋可负担率均是市场的好消息｡

据房地美数据，3月份全国30年期贷款利率平均水平为3.57%，较去年3月份的3.95%有所下降，但高于2月份的3.53%，显示近期利率虽有微涨态势，但仍处于历史较低水平｡

据美国商务部4月16日数据，3月份新房开工量为103.6万套，较2月份的96.8万套上升了7%，同比则增长了46.7%｡新建房屋数量虽有所上升，但仍然无法满足需求｡据美国抵押银行家协会(MBA)数据，3月份全国购房贷款申请平均指数为206.4，为2010年4月以来单月最高，购房者购房热情高涨｡

国内外购房需求依旧强劲 房地产市场面临新挑战

尽管3月份市场存在针对美国政府预算问题和财政政策的担忧情绪，但总体消费信心依旧坚挺｡受来自国内的购房需求以及海外购房者的投资带动房市进一步回暖｡

房利美首席经济学家道格·邓肯说，"尽管3月份市场对经济前景的担忧情绪上升，但对房地产市场的信心没有动摇｡"

据房利美4月9日发布的3月份全国住宅月度报告，尽管越来越多的消费者对于自己的财政状况表示担忧，但仍表示将考虑条件成熟时购买房屋｡其中48%的受访者认为未来一年房价将继续上涨，有26%的受访者认为目前是卖房的最佳时机｡

全球最大的不动产特许经营组织Realogy控股集团的首席执行官兼总裁理查德•史密斯日前在业界大会上表示，"目前的房地产市场显然不是仅受投资客驱动的市场，它来自内生的购房需求｡"同时与会的全国住宅建筑商联合会(NAHB)首席执行官杰里•霍华德当场引用了显著增长的新组建家庭数量，以及首次购房者数量等，再次证明了房地产市场的坚实基础正是刚性的购房需求｡

据NAR，2012年国际买家在美国购买房产总值为825亿美元，而2010年仅为534亿美元，数据还显示，国际买家购房支出几乎是美国本土购房者的一倍｡迈阿密房地产经纪人协会数据显示，去年仅迈阿密就有约60%的购房者来自美国以外的其他国家｡迈阿密49层双子塔楼的开发商在意识到该物业的大部分买家来自阿根廷､委内瑞拉､巴西等国后，开始改变营销策略，改变公寓的装修细节以迎合这些国家购房者的喜好｡

虽然短期内房地产市场依旧乐观，但仍面临诸多挑战｡日前，众多美国房地产业界专家､顶级经济学家以及行业决策者集聚华盛顿，参加由齐洛公司赞助的业界峰会之"房地产市场的未来"｡在会上，行业精英们一致得出，个人收入增长正陷入停滞与房价不断上涨所构成的矛盾、缺乏弹性的按揭贷款机会、短期内新建房屋数量暂难以满足交易需求等都将对未来市场复苏构成阻碍｡