房价暴跌 西班牙饱受地产“挤泡沫”之苦

Santa Eulalia大街，距离巴塞罗那市中心仅有15分钟车程。由于交通便利，这里曾经被认为是非常适宜居住的区域。

当中国证券报记者漫步在这条大街，却发现有一大片区域被蓝色的简易隔离墙围住。而隔离墙外大幅的房屋销售广告，已经被风雨腐蚀得锈迹斑斑。不远处的房屋销售中心门上挂着大锁，锁上已经蛛网密布。

2008年金融危机爆发后，西班牙楼市泡沫破灭，导致很多开发商倒闭，使得西班牙各地存在大批的烂尾楼盘。沿着Santa Eulalia大街走上一段，记者发现的停建项目楼盘就达到了三个。从这些荒废的楼盘中依稀可以看到西班牙楼市当年的火爆景象。

西班牙房地产业自1995年开始飞速发展。据经济合作与发展组织(OECD)数据显示，1995年至2008年间，西班牙房价飙升190%，年均上涨15%，同期美国房价年均增幅仅为4%-6%之间，欧元区平均房价涨幅则为6%。

站得高自然摔得狠。目前距离2008年已经过去了四年，西班牙房地产市场“挤泡沫”的趋势还在不断持续。标普今年6月甚至预计，西班牙房市要到4年后才能触底。

“烂尾”楼盘随处可见

在Santa Eulalia大街，恰巧路过此处的当地人佩德罗指着有半个足球场面积的深坑告诉我们：“这原来是一个房地产楼盘，但已经停工很久了。”深坑里面长满杂草，没有工人、没有任何的挖掘设备。

深坑边简易隔离墙的周围，有几幢白色的建筑，佩德罗说，这都是同一个开发商的项目楼盘。2006年西班牙房地产销售火爆时，这里的房价比目前的房价要高出50%。但是此后房价就一路下跌，而开发商也在房价的跌跌不休中现金流断裂，而退出了项目开发。

“据说期间开发商曾经主动和房主沟通，希望减少建筑面积，将原来每户4个卧室修改成2个卧室，这样能够减少房屋的建造成本，但是好像这个方案没有获得审核通过。此后开发商就彻底歇业了。”佩德罗回忆说：“我们也不知道开发商现在去了哪里，他们只是给当地人留下了一个大坑。”

由于当时房子已经开始进行预售，有些投资者已经将定金交到了银行。“好在地区银行对此进行了担保，所以一部分交了定金的房主已经将资金收回，现在多数人将资金转到了同一条大街上的另一个在建项目L’Hosptalet。”由于这个楼盘是在危机之后建设的，所以开发商现在还能够勉强维持着，据说这个项目预计明年夏季交工。佩德罗说，现在整个西班牙楼市都非常萧条，也许这个项目明天给买房者留下的是“同样的大坑”。

我们采访到的西班牙房地产业内人士表示，和德国人不同，西班牙人不愿意租房，而更愿意购买一套属于自己的房产。在旺盛的购房需求下，在过去十年间，西班牙的地价一度上涨了5倍，光是2007年一年就有大约80万套新房子竣工。但房地产并没有一路高歌猛进，经济危机的爆发让西班牙失业率上攀到20%，需求的锐减导致西班牙房地产行业从此一蹶不振。

此外，在房地产繁荣期，银行发放贷款给房产商是跟土地挂钩的，有地就能贷到款，但现在这些土地贷款已经成为西班牙银行沉重的包袱。“粗略计算，在西班牙全国已获批开发但仍未开发的土地上，足以建造70万套房子，在这些土地被市场消化掉之后，西班牙经济的寒冬才有可能过去。”上述业内人士表示。

二手房市场低迷

L’Hosptalet的销售代表诺莉亚小姐则向我们介绍说，这个项目今年5月开始动工，预计在明天夏天前可以交房。我们了解到，这个项目出售的房源有三种户型，分别是建筑面积57平方米的两居室，75平方米的三居室和90平方米的四居室。三种房型的价格分别是14.9万欧元，17.9万欧元和21.9万欧元，相当于每平方米2500欧元左右。

对于能否贷款，她介绍说，如果买家符合当地银行的一些规定，比如有稳定的工作等。还可以借到最多房款的八成作为贷款，利息是以欧元同业拆息作为基准，再加1.5%左右。目前这个项目的借款利率是2.75%。诺莉亚带着推销的口气说：“现在的贷款利率很低啦，是买房的好时候。”

走出了这个小区，我们就近找了一家名叫Tecnocasa的房地产中介商，进去聊了聊。门店的窗户上贴满了广告，屋里坐着5个销售人员，却没有一个客户，看上去很冷清的样子。我们问销售人员雷纳，这里的房价是个什么走势，他夸张地吹了口气，瞪大眼睛，把一支笔斜着举起来，指着高的一头说，这是过去的房价，低的一头是现在的房价。现在房价比2006年房价高峰期时要低60%。

他听说我们刚看过那个新楼盘，皱皱眉头说，那个新楼盘还是比较贵，建议我们看看附近二手房。他推荐了两套，一套三居室价格是12.6万欧元，还有一套一居室只要6万欧元。至于卖主为什么要卖，他说，很多客户是家里的财政出了问题。

我们又问他：“现在当地的房价见底了吗？”他支支吾吾地说“应该差不多了，有钱适合买房自住。”

数据显示，自2008年第一季度至2012年第一季度，西班牙房价名义价值暴跌22%，跌幅超过除爱尔兰以外的所有欧元区成员国。据西班牙国家统计局(INE)最新数据，今年第一季度，西班牙房价指数加速下滑，同比下滑12.6%，超过去年第三和第四季度的跌幅7.4%与11.2%。很多专家认为，西班牙房地产市场还需要进一步“挤泡沫”。

房市崩溃波及就业

一些专家反思认为，此前，移民过快增长推动了西班牙房地产市场需求。自政治体制成功转型后，西班牙一度是欧盟内经济发展速度最快的国家之一，并保持连续增长势头。自1998年至2008年间，西班牙全国增长的人口中98%来自移民，移民数量由50万迅速增至500万。

另外，需求推动建筑业膨胀。建筑业占西班牙经济比重过大，1995年至2006年，西班牙建筑业占国内生产总值（GDP）的比重由7.5%攀升至12%。而2000年至2005年，其他欧盟成员国建筑业占GDP比重的平均值仅由5.5%增至6%。在房地产市场泡沫破裂前夕的2007年，西班牙建筑业投资占据GDP的15.7%；同期德国、法国、英国和意大利这一比例仅约为9%。自2000年至2007年，西班牙年均建房60万套，高于德、法、英、意等欧洲国家的年均建房总量。

2000年至2007年，西班牙全国20%的就业岗位由建筑业提供。不难想见，房地产泡沫破裂后，该国就业市场崩溃，失业率迅速飙升至欧盟第一。

此外，西班牙信贷快速扩张，抵押贷款市场过度自由化等情况加速了房地产泡沫的堆累。据西班牙央行数据，目前由该国银行业持有的房产至少达70万套，导致银行不良贷款率飙升。截至2011年底，西班牙银行不良贷款总额约为1440亿欧元，不良贷款率超8%，其中与房地产业相关的资金高达3200亿欧元。

在我们离开前，诺莉亚一再向我们强调，如果买下L’Hosptalet项目14.9万欧元的两居室，并用于出租的话，每月租金大约600欧元。我们粗略一算，一年的租金收入是7200欧元，每年的租金回报率接近5%。“经济不景气的情况下，这样的租金水平也算不错了。”诺莉亚显然不希望放走我们这样的潜在客户，她说，之前曾经卖给来自中国的客户两套房，“中国人很有钱”。

当地人薇拉告诉我们说，现在巴塞罗那的就业形势不好，当地人都不愿买房。因为“谁都不知道今后会不会失业，会不会连贷款都还不起。”另外，租金比前几年降了很多，一套公寓前几年租金可能要上千欧元，现在五六百就可以租到。（记者 黄继汇 张朝晖 陈听雨）