8. 第四阶段(1996—2007年)，这一时期，德国东西部整合完毕，经济快速增长，但是人口持续负增长，套户比在1以上，城镇化、移民都基本停滞，即使经济高增长，也无法拉动住房需求的快速上升。第五阶段(2008—2011年)，欧美金融危机爆发，德国经济一枝独秀，并于2010年取得了3.6%的强劲增长，住房市场基本没有受到金融危机的打击，其稳定性吸引了大量国际投资基金的关注。这一阶段，德国住房价格整体升幅为15%。
9. 由于二战的摧毁，战后德国住房严重短缺。联邦政府在1950年颁布《住房建设法》，直接干预住房市场供应，对合作的住房企业以提供低价土地、无息贷款、税费减免等形式进行大规模资助，受资助的住房成为政府合约保障房，合约期为20—30年不等，在期限内以政府指导价或成本价向特定人群出租，期满后可转为自由市场出租。从现有房龄看，德国46%的住房是1948—1978年兴建的，其中约2/3受过财政资助。
10. 1990年代是德国住房供给的另一个高峰。一是因为当时有大量外籍人员涌入德国，二是德国统一后面临东德住宅水平过低的长期欠账，三是德国政府明确给出了优惠政策。《民主德国振兴计划》承诺对东德住房存量增加加大资源投入力度，《私人住房促进法案》致力于刺激私人新建或者购置自有住房。
11. 从2010年德国存量住房的拥有者结构看，41.84%的住房是家庭自有自住；45.88%的住房为居民家庭、小型物业企业以及专业的住房物业供应商持有并向社会出租；5.36%的住房是住房合作社持有并向社员出租；此外还有6.81%的住房由市政及教堂所有，面向社会底层人群廉价甚至免费提供。
12. 德国住房市场具备非常稳定的投资回报水平，其租金回报率长期稳定在4%—5%，而德国长期国债收益率仅在2%—3%。德国专业住房物业经营机构、普通居民家庭通过长期持有并出售住宅可以获取适当回报。德国鼓励长期持有房产，如果房产被持有超过10年，那么出售该房产所获得的收益不产生资本利得税。相反，若持有的房产未满10年就出售，将严格按照标准的个人所得税累计税率征税，应税资本利得为“房产出售价—取得成本价—可抵扣的修缮成本”。
13. 在德国，大多数企业都集中在房地产行业，2006年，有超过70多万家公司从事该行业。这些房地产公司创造的总价值将近3900亿欧元，是全部新创造价值的18.6%。而且，这些公司共雇佣了380万名员工，是总雇佣劳动力的10%。除了像出租、中介和管理机构这样的核心部门外，建筑公司、房地产服务如咨询公司，也属于房地产经济的分支。德国房地产经济的发展比机械制造、汽车制造、餐饮业以及批发零售业都要强劲。
14. 从德国城镇化进程来看，1960年其城镇化率为71.38%，2010年上升至73.94%，50年间仅累计增长2.56%，说明德国城镇化水平已经处于高水平均衡状态。从工业化进程看，其农业就业人口占总就业人口的比重极低且仍在下滑，2010年仅为1.6%。城镇化带来了新增城镇人口，是德国住房需求的决定力量。1980年代初以来，德国房价指数与城镇化率水平的吻合度非常高。(图为德国城镇化进程与房价波动比较)
15. 德国目前实行的是社会市场经济模式，尽可能广泛地促进经济社会发展。在此模式下，住房市场不一定是完全充分自由竞争的市场，它需要国家或政府的干预，以保障国民的居住福祉。德国财政对住房的支出比重一直很高，20世纪五六十年代，住房财政支出比重高达50%，到1999年依然高达25%，目前维持在8%左右。面对不同的需求主体以及他们满足需求的支付能力方面，德国政策也竭尽全力去保障不同收入阶层的住房需求，推动公共住房建设。(图为德国联邦住房财政支出)
16. 德国住房政策经历了住房统制经济、国家大规模供给、市场需求调节和市场化规范四个阶段。联邦德国政府成立后，陆续实施了《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》、《私有住房补助金法》四部联邦法律，分别为社会保障住房供给、中低收入阶层的房租补助、市场租赁行为规范、私有住房促进提供法律框架，成为德国住房政策的“四大支柱”。
17. 《住房补助金法》于1960年代颁布，主要目标是完成从支持住房供应向支持住房需求的转变，即向“社会竞争力较弱的家庭”提供货币补贴，以资助他们能够支付完房租外还可以维持基本生活。2009年，450万户租房家庭(占2150万租房家庭的21%)获得了不同形式的政府住房补助金，合计金额166.2亿欧元，补助金的83%发放给了失业家庭。
18. 1970年代颁布的《住房租赁法》具有强烈的保护承租人权益的特征。该法起初规定3年内房租累计涨幅不得超过30%，后来修订为不得超过20%。2013年5月起的新规定为，要求3年内房租涨幅不得超过15%；超过20%违法；超过50%，房东被认为赚取暴利，可判刑入狱3年。
19. 住房合作社被称为德国房价的稳定器。120年来，德国的住房合作社是其住房市场上的重要房屋供给方。住房合作社成立的目的很明确，就是通过合作的方式(而不是开发商垄断的方式)实惠地解决参与合作社的社员的住房问题。德国政府也对合作社建房给予贷款、土地、税收等多方面的政策扶持。
20. 与住房合作社匹配的是住房互助储蓄制度。它有两大支柱，一是固定利率、低息互助，凡加入的社员，必须履行先储蓄后贷款的义务，当储蓄达到所需贷款额的40%—50%时，才有资格贷款。二是政府有多种多样的奖励，包括住房储蓄奖金、雇员资金积蓄款、雇员储蓄奖金。
