各国调控房地产 升温拉动经济

编者按 在全球经济复苏进程缓慢的大背景下，房地产业也成为一些消费不足的国家经济增长的重要支撑。比如美国今年以来的经济复苏就很大程度上得益于其房地产业的强劲增长。因此，对于房地产业，各国因自身经济实际情况，采取的调控措施也各异。

德国：不担心市场过热

本报驻柏林记者 王志远

受欧债危机影响的这几年里，德国房地产逐渐升温，新房建造数量和房地产投资逐年上涨。但是，德国的经济学家并不担心会出现房产过热和泡沫经济等问题。繁荣的房地产市场为提振德国内需作出了贡献，在欧洲及世界经济不景气的情况下为德国经济发展增添了动力。因此，德国政府目前并不采取税收或限制新屋建设等政策措施限制房地产市场的发展。

成交放大 价格攀升

德国联邦统计局7月初公布的数据显示，德国2012年新建房屋数量约为200500套，比2011年增长9.5%，但增幅下降了约5个百分点。德国房地产协会的报告称，2012年共有约245亿欧元流入德国商业地产，比上年增长8.8%，比2010年增长32.8%，而2013年投资者“仍将对德国商业地产保持浓厚兴趣”。

德国房地产价格向来以“稳健”著称，但房地产市场的火热不可避免地造成房价的迅速攀升。德国房地产协会的报告显示，预计2013年德国房租价格将上涨3%，居住房屋买卖价格将上涨4.5%。同时，德国商业地产价格预计也将稳步增长。

德国的房地产热与欧洲债务危机，甚至与之前的国际金融危机都有很大关系。2012年，柏林、汉堡、慕尼黑等德国大城市房租比2007年的上涨幅度为18%至30%，全年德国房地产市场交易额达到360亿欧元。

性价比高 市场追捧

德国的房地产之所以热，一个重要原因是由于欧债危机下的低利率，让越来越多的普通居民有能力购买属于自己的住房。当前欧洲央行的基准利率已探至0.50%的低位，银行按揭利率也跌至历史新低。出于对未来通胀的忧虑及资产保值的考虑，部分德国人也逐渐表现出向银行借贷按揭购房的兴趣。日前德国房地产协会举行的“德国房地产日”活动上公布的统计数据显示，目前46%的德国家庭拥有自用住房，18%的德国人拥有可供出租的住房或者多住户住宅。另一方面，在欧债危机久拖不决的情况下，德国许多城市的房产被外国投资者当作个人财产保值的最佳选择之一。越来越多的其他欧盟国家特别是南欧各国的富裕阶层选择到德国购置中低价房产，从而推动了德国各大城市房租和住宅价格“水涨船高”。

近几年来，选择在德国置产的中国人也越来越多。在德国私人房地产市场看房会上，经常能看到中国人的身影。相比中国楼市，德国房地产市场价格优势明显。除了价格优势，在德国购房还有居住环境优越，投资风险低，无需长居身份就可置产，享有房产永久产权，以及高规格的建筑质量，完备的法律保障等好处，这些都成为促使人们选择在德国购房的重要因素。

谨慎投资 严格监管

尽管房价快速上涨，经济学家并不担心德国会出现房产过热和泡沫经济等问题。其根本原因在于，与许多国家房产市场靠高利率贷款按揭的做法形成鲜明对比，德国人在买房这样的重大家庭财产支出上十分谨慎。

在德国，按揭贷款购房通常的做法是最低预付房款的20%，然后按10年期的约定固定利率还款。在德国少有人会选择超过10年期的房屋抵押贷款，这避免了贷款者可能在经济衰退时出现还贷困难。而来德国购房的外国人也大多选择现金一次性付清，加之德国对于银行大规模信贷杠杆的金融监管十分严格，凡此种种，保证了房地产的健康度较高。

专家表示，德国房地产价格上涨迅速的区域集中在一些大城市，全国范围来看涨幅并不大，而且从租售比的角度看，德国房地产价格仍然偏低。另外，目前价格上涨主要由基础性住房需求推动，供需关系的平衡并未被打破，德国出现房地产泡沫的危险较小。