2012年迪拜房地产市场回暖复苏

新华08网北京12月28日电(记者李震 宋宇)受全球金融危机的不利影响，尤其是2009年迪拜债务危机的直接打击，迪拜房地产价格一度比危机前的高点大跌60%｡几乎在一夜之间，曾经的"神话"变成了地产泡沫破灭的典型案例｡但进入2012年以来，随着自身经济的提振､政府政策的调整､外部环境的烘托以及投机资金的回流，迪拜房地产市场开始出现回暖复苏的势头，开发商和投资者的信心也在逐步恢复｡

市场回暖 资金回流

世界著名房地产咨询机构世邦魏理仕12月发布报告称，2012年迪拜房价平均上涨13%，房租上涨17%，均创下2008年以来的最大涨幅｡报告认为，这主要受益于持续的人口增长､良好的经济增速､旺盛的居住需求和有限的黄金地段供应，因此位置更佳的中高端房地产行情更加看好，成为市场回暖的主力军，例如迪拜闹市､迪拜海滨､朱迈拉棕榈岛､朱迈拉海滩等黄金地段的房租增幅均高达24%以上｡

报告认为，除了人口和经济增长拉动的刚性需求增长外，投机资金开始回流也是市场回暖的主要推手之一｡由于银行放贷审批严格，今年出售的房产商品中只有约五分之一通过贷款购买｡世邦魏理仕阿联酋研究和咨询部负责人格林表示："仅20%的交易通过按揭贷款完成，这一数据充分表明投机客正慢慢回到市场中｡"

据迪拜国土局总干事苏尔坦•梅杰林透露，2012年前9个月迪拜房地产交易总额达226亿美元，交易数量为27452笔｡而迪拜著名房地产开发商纳希勒房地产公司的报告显示，今年前9个月公司业务不断增长，净利润同比翻了近一番，从去年同期的6亿迪拉姆(1美元约合3.67迪拉姆)升至11亿迪拉姆｡曾经投资世界第一高楼哈利法塔的艾马尔公司则宣布，今年第三季度的公寓销售额达5.67亿迪拉姆，较2011年同期的1.83亿迪拉姆高出3倍｡

2012年西亚北非地区多个国家的政局依然动荡，而海湾产油国则继续保持政治稳定和经济增长｡阿拉伯世界其他地区的风雨飘摇愈加凸显出迪拜这个"避风港"的吸引力，原本流向埃及､突尼斯､叙利亚的欧洲和东亚游客转往迪拜､土耳其，大量从利比亚､埃及撤出的外资和"难民资本"更成为迪拜房地产的新鲜血液｡

莱坊房地产经纪公司发布报告称，因良好的安全形势吸引了富人投资，截至今年9月，迪拜高端别墅价格一年来上涨19.9%，排在该公司研究的26个城市的第2位｡报告认为，雅加达､迪拜､迈阿密､内罗毕和伦敦已逐步发展成为所处地区高净值人群认可的五大投资中心｡

世界著名房地产投资管理及服务公司仲量联行发布报告说，经历了近两年的痛苦调整和低谷徘徊后，今年阿联酋房地产交易整体出现回暖｡尽管阿布扎比部分项目竣工导致供应量增加，曾一度造成短期的需求疲软，但2012年迪拜房地产市场已逐步摆脱债务危机的阴影，重回复苏上升的正轨｡

报告认为，2012年阿联酋房地产行业相对于总体经济的发展速度依然滞后，但纵向来看，种种迹象表明投资者和开发商的信心正在逐渐恢复｡尤其是在最近的六个月中，很多全新的项目宣布上马，建材､物流､商贸等周边行业涨势良好，让人们有理由对2013年迪拜房地产市场的前景抱有谨慎乐观态度｡

支持性政策稳定投资信心

市场的回暖得益于迪拜政府痛定思痛的策略调整，正如仲量联行的报告所说："种种迹象表明，迪拜房地产市场已经从过去的危机中吸取了教训，明白了最重要的是以长期的眼光统筹协调，稳扎稳打｡"但另一方面，在城市建设方面向来以"大手笔"､"大动作"著称于世的迪拜政府并没有彻底放弃自己的一贯风格｡随着房地产市场的再度升温，迪拜酋长谢赫•穆罕默德•本•拉希德近期又宣布将打造一系列超大规模的建设项目，在重新吸引世界目光的同时，显示出对未来十足的信心｡

迪拜政府在今年下半年出台了一系列措施，以加大房地产市场交易透明度和规范交易流程，保护买家和租赁方的利益，收效显著｡

鉴于此前迪拜发生的多起租房诈骗案件，迪拜房地产管理局规定，所有房屋租赁合同都需要在政府数据库中存档，并为在迪拜置业超过100万迪拉姆的海外投资者提供长期居住签证｡同时，迪拜土地部门的网站上能查询所有可供交易和完成交易房产的详细信息｡

迪拜政府发布的相关报告显示，仅2010至2011年两年中，当地共有近300个房地产开发项目被取消｡迪拜房地产管理局还对450多个开发项目进行了审查评估，认为其中237个可以按期完工｡对于评估结果较差的项目，迪拜房地产管理局要求立即停工整顿，或缩减工程规模，或调整设计方案｡

迪拜高端地产开发商达马克房地产公司高级副总裁尼尔•麦克洛格林说，迪拜政府出台的一系列措施，让海外投资者对迪拜房地产市场继续回暖的信心大增｡除良好的行业监管措施外，无需缴纳房产增值税和租金收入税也是迪拜房地产市场吸引海外买家的主要原因｡

据迪拜国土局统计，今年上半年海外投资者共在迪拜房地产市场投入220亿迪拉姆，其中印度投资者是目前迪拜市场上最大的海外买家，其他海外投资者主要包括巴基斯坦人､英国人和伊朗人｡

仲量联行首席执行官艾伦•罗伯逊认为，新近公布的多次往返入境签证无疑是一项积极的改革举措，方便了投资商和购买者的往来，但这种签证的有效期只有六个月，他希望该限制能在新的一年中得到放宽｡

在各种向好数据的支持下，迪拜酋长谢赫•穆罕默德•本•拉希德11月24日宣布将在迪拜中心地区以外建设一座以自己名字命名的大型商业综合体，包括世界上最大的购物中心和100家酒店及餐饮娱乐设施，每年可接待超过8000万人次的购物者及游客｡

而在此前的10月份，迪拜官方已经宣布将斥资约50亿迪拉姆复制印度的泰姬陵，其大小将是原版真迹的5倍，计划在两年内完工｡复制版泰姬陵将包括一个有300间客房的五星级酒店､一个购物中心以及一个能看到现场歌舞剧表演的宝莱坞公园，以吸引当地规模可观的印度游客｡据透露，这只是迪拜"奇迹复制计划"的一部分，埃及的金字塔和已经消失的巴比伦空中花园今后也可能在迪拜得以重现｡

复苏势头有望持续

展望即将到来的2013年，大部分分析师和开发商均认为迪拜房地产市场今年的复苏趋势将继续下去｡

世邦魏理仕的报告认为，尽管按计划未来两年还有约3.6万套新房投入市场，预计2013年迪拜各区块的房价和租金仍有望保持今年的涨幅｡

仲量联行首席执行官艾伦•罗伯逊说，2012年迪拜房地产价格根据项目位置和品质的不同，普遍涨幅在7%至19%｡他认为，只要找准投资点，未来短期内的增长仍将是可持续的｡他强调，在对迪拜房地产市场保持谨慎乐观的同时，必须看到市场目前的复苏并不均衡，主要集中于一些优质的项目､热点的区块和有信誉保障的开发商｡

"我们在2012年年初预判迪拜房地产价格将稳定增长，每个季度末的统计数据都印证了我们的观点｡"罗伯逊说，"2013年的复苏可能会进入更广阔的范围，但与今年一样，最强劲的表现仍将集中于有确定投资和租赁需求的项目上｡购房者肯定会受益于这种资本的增长，当然他们必须非常明智地选择适当的项目｡"

达马克房地产公司执行总裁齐亚德•查阿尔也认为，2012年迪拜房地产市场已经重回正轨｡随着更多经过深思熟虑的项目上马，各项开发计划稳定实施，2013年的增长机会将更多｡而且迪拜很多房地产项目的价格在经历大幅下滑后上涨空间依然巨大，有眼光的投资者也将收益更多｡

但他同时指出，迪拜写字楼的空置率依然很高，由于供过于求的状况难以很快转变，新的一年里这一领域的窘况仍将持续，投资者应予以警惕｡(完)