东京楼市热难掩日本房地产投资风险

北京(CNFIN.COM / XINHUA08.COM)--经历数十年的下滑后，东京房地产市场正迎来新一波国际买家的涌入，一些楼盘再现销售神话。日本经济的改善催生了市场对该国房地产市场投资兴趣的复苏，许多房地产业界人士将日本房地产市场的繁荣归功于“安倍经济学”和2020年奥运会的带动效应。但也有业内人士警示，投资日本楼市仍存在很多不确定性和风险。

东京楼市迎新一轮热潮 国外买家助推复苏

据华尔街日报中文网报道，东京房地产市场在经历数十年的下滑后，正迎来一轮新的热潮，楼盘热销、房价飙升以及新一波国际买家涌入的消息充斥着东京地产市场。

去年秋天，日本某大型地产商一栋大厦开盘，推出的22套新公寓在销售首日即被抢购一空，均价达到每平方英尺2219美元(注:1平方英尺等于0.0929平方米)，创下2008年以来日本房价的新高。这样的销售神话对于房价在过去20多年萎靡不振的东京是一个希望的象征，表明房地产市场迎来真正的复苏。同年，伦敦高档住宅开发商高富诺位于东京六本木的Westminster项目推出20套重新修葺的公寓，部分单位成交价高达每平方英尺1941美元，据信这创下了东京翻修公寓售价的新高。高富诺驻日本首席代表Koshiro Hiroi说，其中40%左右的购房者是外国人，多数来自中国香港和新加坡。

分析称，以中国香港、新加坡和中国台湾投资者为首的外国买家助推了房价的飙升。他们一般喜欢购买公认是最时尚街区周边的房产。

近年来，日本楼市对中国内地投资者的吸引力远不如中国香港和新加坡，但这一切在2014年可能会迎来拐点。据《国际金融报》报道，朗伯德街研究公司的经济学家比米什在报告中写到，“中国的个人投资者似乎开始试水日本房产市场，这一趋势在中国放开资本控制后会得以强化。“黑天鹅效应”毫无征兆地降落日本，令日本原本“一潭死水”的地产市场，变身成为亚洲资产泡沫的少数受益者。

一些全球最大的机构投资者也加大购买日本房地产资产的力度。去年底有媒体报道，从加拿大到阿联酋的退休基金和主权财富基金非常活跃，通过合资企业和私人基金投资日本房地产。这些基金表示，这不意味着它们看好日本经济或者房地产市场前景，它们投资的是无论经济大环境是好是坏都会有较好表现的房地产资产。

城市土地学会(ULI)和普华永道去年12月5日发布的《2014年亚太区房地产市场新兴趋势报告》中，将东京、上海、雅加达、马尼拉以及悉尼评为亚太地区五大最佳房地产投资市场。报告对于亚太地区多数市场整体表示乐观，其中日本作为投资和发展市场再次被看好。

多重因素叠加 助涨日本楼市吸引力

日本首相安倍晋三推出的促增长策略被一些市场观察人士誉为扭转房地产市场持续20多年下行态势的必要推动力。

《2014年亚太区房地产市场新兴趋势报告》指出，日本是从亚洲其他地区流出的资金流的最大受益者之一。日本市场日益受到投资者的追捧，归因于日本政府的大规模经济刺激计划，从而因对房价快速上涨的预期而引发买房热潮。报告指出，除东京以外，包括大阪、福冈和札幌在内的日本二线城市也将引起投资者的关注。

据《国际金融报》报道，尽管东京是世界上生活成本第三高的城市，但和中国香港比起来，日本的超高端房产仍显便宜。而随着“安倍经济学”给日本的房产市场带来新的活力，中国富人开始把日本楼市作为新的投资目标。