昔日风光“两房”今朝缘何拟被关闭？

北京(CNFIN.COM/ XINHUA08.COM)--美国参议院银行委员会高层3月16日公布有关终结住房抵押贷款巨头房地美和房利美（“两房”）的初步议案，并计划设置新的机构和系统来取代“两房”。对于“两房”拟被关闭的结果，人们在热议之余不免要问，曾经拥有或担保60%的美国住房贷款的“两房”缘何会走向被关闭的命运？

其实早在2011年初，就传出白宫计划关闭“两房”的消息，其被认为是金融危机的祸首，自身也在危机中遭受重创，难以为继。但是由于“太大而不能倒”的原因，美国政府在金融危机中给予了救助，使得“两房”在危机后得以喘息和恢复。

当时分析普遍认为，“两房”被政府接管不是长久之计。如何对其进行改革，成为了国际金融危机的一个遗留问题。

然而，近年来，随着美国房地产市场的回暖，房利美和房地美重新实现盈利。房利美和房地美的改革问题也再度成为市场关注的焦点。据彭博社数据，截至今年3月底，“两房”将累计向美国财政部支付分红2029亿美元利润，超出其所获得的1875亿美元援助。

在此情况下，美国政府为何依然要关闭“两房”呢？

首先不妨从美国的住房金融体系说起。“两房”原本是美国政府赞助企业，分别成立于1938年和1970年。其创立的宗旨是要为美国住房市场提供流动性、稳定性和较低的贷款利率，以提升购房者的购买能力。国际在线的数据显示，“两房”拥有或担保60%的美国住房贷款。“两房”不直接向购房者发放贷款，主要业务是在美国房屋抵押贷款二级市场中收购贷款，并通过向投资者发行机构债券或证券化的抵押贷款债券，以较低成本筹资，赚取利差。此外，借助政府的支持，它们能以较低的成本来筹资，从而间接帮助购房者以更低的贷款利率和更少的首付实现有房梦。

但是，美国的这套住房金融体系存在诸多弊端。早在次贷危机之前，“两房”的问题就浮出水面。按照法律，“两房”享受诸多政府支持和特权，包括在危机时可以向财政部借款、免交各种联邦及州政府的税收、虽然是大型上市公司却不受美国证交会监管等。由于政府的隐形担保，“两房”的经营风险显著降低，但事实上“两房”的经营方式很激进，尤其“两房”的CEO和员工为了追求业绩，以争取高额奖金和分红，有时往往会突破底线。“两房”的这种业绩追求，造成了美国一些地方的买房零首付现象。

“两房”资产庞大，但负债也很庞大，杠杆化程度高。由于没有足够的信息披露要求，其内部经营困难无法及时被察觉，酿成危机后又要纳税人来埋单。2008年爆发的国际金融危机表明，“两房”所驱动的抵押贷款证券化把美国乃至世界的金融体系紧密地捆绑在一起，利益链条中的任何一环发生断裂，就会产生连锁反应。

其次，美国白宫也担心房利美和房地美重蹈金融危机覆辙，希望通过全面改革，让更多私人资本进入市场来分担政府的风险。奥巴马在2013年8月曾表示，确保危机不再发生的关键之一就是废除那些既不真的属于政府又非真的私营部门的机构——房地美和房利美。并打算通过改革让私人资本在美国的房贷市场中扮演更大的角色以限制政府的角色。

与此同时，很多市场人士对美国政府为房利美和房地美提供无限信用担保的做法不满，特别是美国政府花费一大笔纳税人的钱用于援助房利美和房地美的做法饱受争议。

有分析认为，在2008年金融危机时，美国政府不得不筹集巨资援助那些金融巨头，但是那些金融巨头们行事方式包括大手脚分奖金的习惯不改，致使美国政府的援助政策备受指责。眼下，奥巴马政府的财力还不比上金融危机时期，恢复财政收支平衡的时间还遥遥无期，如果“两房”再一直“国有化”下去，一旦未来再次陷入困境，美国政府将不得不救，但很可能已无力再救。

对于美国政府关闭“两房”时机的选择，《上海证券报》援引东航国际金融公司分析师陈东海的分析认为，“两房”股价大幅度回升时，正是美国政府抽身的好时机。当然，美国政府选择在“两房”股价回稳时抽身，还有财政压力的现实考量。更重要的是，美国政府从“两房”抽身，正是还原市场功能的本质体现，会增加美国房地产和金融市场的效率，有助于美国经济的平稳增长。

有分析指出，这份议案距离最终通过还有很长的路要走。首先，虽然参议院银行委员会的两党高层已经达成一致，但这项议案能否获得参议院和众议院的表决通过还是未知数，因为很多民主党议员仍然赞同政府继续为房利美和房地美提供担保以稳定房地产市场，而且11月的中期选举临近，国会不会愿意在较短的辩论时间里审议某些议案。

其次，这项议案由于包含提高贷款成本、增设房贷限制的措施，可能会遭到一些消费者组织和行业组织的抵制。最后，大量持有房利美和房地美的优先股的对冲基金和机构投资者也会反对关闭“两房”。