美报：现在并非投资美国房市的最佳时机

北京(CNFIN.COM / XINHUA08.COM)--美国《华尔街日报》中文网络版3月6日刊载题为《在美国买房还划算吗?》的文章，摘编如下：

不管是投资还是自住，买房都已经不再是一件想都不用想的事情。

这是分析当前多个大都会市场的房价指标之后得出的信息。

半年前一些经济学家和分析师说，由于房价和按揭贷款利率低廉，美国大部分地区都处于买房的好时机。现在的基本面已经不同于当时。

这种新观点从侧面反映出房价已经涨得多高、多快。按照最新的标准普尔/凯斯-席勒20个大城市综合房价指数衡量，截至2013年11月的一年里房价上涨了14%。其中，拉斯韦加斯、洛杉矶和旧金山等市场的涨幅超过了20%。

威斯康星大学麦迪逊分校商学院房地产系副教授莫里斯·戴维斯说，从总体上讲，“现在买入是无法指望大幅升值的，风险比原来更大了”。

一个被广泛跟踪的房价指标，是将全国平均房价除以平均租金的比率。穆迪分析公司利用最新数据分析发现，2013年第三季度这个比率是14。1989年到2003年被认为是泡沫之前的“正常”市场，期间的平均比率是12。

另一个房价指标——全国房价除以收入的比率——在2013年第三季度为1.8，相比之下1989年到2003年的平均比率是1.9。

一些主要城市显得更加不正常。据穆迪分析公司数据，旧金山房价/租金比达32，相比之下1989年到2003年其平均比率是28。纽约州拿骚县房价/租金比是19，平均比率是14；得克萨斯州的奥斯汀的房价/租金比为24，平均比率为16。

这些市场的房价/收入比并没有显得更加喜人。旧金山的房价/收入比为4.8，比泡沫前平均水平高19%。包括拿骚县在内的纽约大都会地区房价/收入比为1.9，比平均值高8.4%；奥斯汀房价/收入比为2.2，比平均值高27%。

穆迪分析公司高级董事塞利亚·陈说：“价格涨势非常强劲，但属于不可持续的强势。”

从房价/租金比和房价/收入比来看，芝加哥、克利夫兰、孟菲斯等其他大都会地区的房价显得相对低廉，至少不显得估值过高。

如果你在考虑买房，那么可以采取几个简单的步骤来确保不花冤枉钱。

华盛顿美国企业研究所国际房地产风险研究中心联席主任爱德华·平托说，不管你所在城镇的整体房价显得有多贵，都要记住，所有房地产都是地方性的。

平托建议利用Zillow.com网站上的“租金评估”功能来评估买房之后用于出租的租金。你可以查看同一个社区的实际出租要价，看这个估计值有多准确。

将年租金除以房价，看你在不得不将房子租出去的情况下会得到多少“收益”。比如，如果一套房子的要价是50万美元，估计月租金是3000美元(年租金就是3.6万美元)，那么在计算维护和纳税等拥房成本之前的收益率就是7.2%。

平托说，8%或更高的收益率意味着买入价格相对低廉。他说，低于5%就应该警惕，5%到8%的话，对于打算在同一处房产至少居住五年的买房人来说应该是稳妥的。

好消息是，30年期固息按揭贷款的利率仍然只有4.5%左右，接近半年前的水平。

平托说，考虑到经济的疲态，未来一年利率上升或下降的概率是一样的，所以没必要为了获得低利率而匆忙出手。

戴维斯说，如果买了房，并在五年后卖出，那么考虑到中介佣金等卖房成本，应该是可以指望大致回本的。

他说：“你不可能现在买了，就指望短期内升值。那个时代已经过去了。”(完)