10月美国旧房销量继续滑落 房市复苏趋稳定

新华社记者周雯

北京(CNFIN.COM / XINHUA08.COM)--10月份美国旧房销售量继9月份再次出现环比下滑，显示房屋购买动力不足｡房价方面，第三季度虽然继续延续了上涨态势，但自8､9月以来涨幅明显放缓｡分析认为，鉴于目前的房价水平，以及政策和经济的不确定性正在不断打击消费者信心，特别是在贷款条件和经济状况没有出现根本性改善的情况下，美国房价将继续维持不温不火的上涨趋势，房市由此进入温和复苏阶段｡

旧房销售继上月再次滑落 全国房价涨幅趋势放缓

由于前期快速上涨，以及待售房持续趋紧导致房价水平相对处于历史高位，同时信贷条件仍未出现明显松动，消费者信心受到政策和经济不确定性的侵蚀，10月份美国旧房销量继9月份出现环比下滑后再次出现回落｡

据美国房地产经纪人协会(NAR)最新月度报告，10月份美国完成交易的各类旧房销售量经季节调整按年率计算为512万套，比9月修正后的529万套下降3.2%，较去年同期的483万套增加6.0%｡10月份各类旧房销售平均售价为每套19.95万美元，同比增长12.8%，为连续第11个月保持两位数同比增长｡

NAR首席经济学家劳伦斯•云说，买房者购买力下降影响了旧房销售，而大部分地区出现的待售房库存紧张则继续推升房价，这需要修建更多新房来缓解库存压力和平抑房价上涨｡

当月问题房屋销售(止赎房和短售房)占所有房屋销售的14%，这与9月份持平｡问题房屋销量的持续下降也是导致房屋售价中值上升的原因之一｡另外，反映旧房实际销量的先行指标——旧房销售签约指数显示，受联邦政府关门风险等因素影响，10月份美国旧房销售签约指数比前月下降0.6%，为连续第五个月环比下跌｡

劳伦斯•云说，"当月联邦政府关门造成购房者积极性下降，旧房销售签约活动有望回暖，但是仍然受到低库存､房价上升等因素制约，就业市场复苏和房贷标准放宽有望在2014年给楼市提供支撑｡"

另据标准普尔公司26日发布的标普/凯斯席勒房价指数报告，美国全国房价指数第三季度环比上涨3.2%，同比上涨11.2%｡其中9月份，美国20个大城市房价指数和10大城市房价指数环比均上涨0.7%，同比均上涨13.3%｡报告显示，9月份大部分城市房价的环比涨幅放缓｡

标普指数委员会主席戴维•布里泽在报告中表示，"今年第二三季度美国房价都表现很好，全国房价指数第三季度的同比涨幅创2006年房地产泡沫破灭以来的最高水平｡9月份20个大城市房价指数和10大城市房价指数均同比上涨13.3%，是2006年2月以来的最高水平｡" 报告指出，美国西部一些城市房价的涨幅居前｡第三季度拉斯韦加斯､旧金山和洛杉矶的房价同比涨幅分别为29.1%､25.7%和21.8%｡布里泽称，西部地区房价的大幅上涨也引发了关于市场是否出现了又一轮房地产泡沫的质疑和担忧｡不过，最近的一些数据显示房价涨幅已经开始放缓而不是加速｡

美国联邦住房金融署首席经济学家安德鲁•莱文蒂斯也表示，"房价涨幅在8､9月份有些放缓｡数据显示，今年8月和9月美国房价分别环比上涨0.4%和0.3%，涨幅为去年9月以来最低｡"

购房意愿趋于理性 房市或将进入温和复苏

我们认为，基于目前美国的房价水平以及宏观经济和政策的不确定性所带来的消费者信心不稳，以及仍旧苛严的贷款条件和不断上涨的利率，多重因素交替作用，令潜在的购房者减少，同时也降低了投资者的兴趣｡根据联邦住房金融署的统计，截至今年9月，美国全国房价已回升至2008年7月以来的最高水平，较2007年4月的峰值仅低9.2%｡需求的相对减少，以及待售房库存在不同地区呈现不同特征，总体来看，火爆的美国房地产市场正趋于稳定｡

美国全国住宅建筑商协会主席里克•贾德森说，鉴于目前的利率水平和房价环境，消费者对购买新房保持兴趣，但兴趣在减弱，因为国会在预算､税收和政府开支问题上不断施压｡同时，建筑商持续面临建造成本上升和市场估值下降的压力｡该协会首席经济学家戴维•克罗也认为，政策和经济的不确定性正在不断打击消费者的信心｡

美国经济研究机构世界大型企业研究会26日公布的报告显示，11月份美国消费者信心指数连续第三个月下降，降至70.4，但降幅较前一个月有所放缓｡

不仅如此，仍旧苛严的贷款条件也阻碍了部分购房者的房屋购买行为｡NAR主席兼房地产咨询公司铁门公司合伙人史蒂夫•布朗表示，目前银行的借贷条件仍然没有必要的苛严｡"尽管抵押贷款利率依旧属历史较低水平，但由于金融风暴以来银行惜贷以降低风险的初衷仍未根本改观，这令很多信贷状况良好的购房者也被拒之门外｡"

据NAR11月份数据，反映真实购房者潜力的首次购房者数量10月份与9月份持平，当月该类购房者占全部购房者的28%，这是继8月份以来这一数值连续第三个月保持该水平，也从一个侧面证明购房者动能出现停滞｡

从房屋库存量看，有数据显示越来越多的城市存量房数量在经历急剧下跌后开始企稳｡在《华尔街日报》调查的美国28个主要城区中，有将近一半库存上升｡其中，待售房库存增加显著的城市包括旧金山､凤凰城､拉斯韦加斯､亚特兰大以及萨克拉门托｡10月份，萨克拉门托待售房库存量同比猛增93%，而销量下降了25%；凤凰城库存上涨了15%而销售下降了14%，同样在拉斯韦加斯，在库存增加13%的同时销量却下降了13%｡

与此同时，此轮房市复苏刺激了新房市场的建设热潮｡据美国商务部26日公布的数据，10月份反映未来新房开工走势的新房建设许可证发放量环比大增6.2%，预示了未来一段时间内市场可供交易的住房数量将进一步增加，这也将缓解目前一些地区的供应紧张局面，有助于房价降温｡(完)