全球房价再度大涨

北京(CNFIN.COM / XINHUA08.COM)--日前，全球房价再度大涨幅上涨。然而房价上涨在有些地方则是“塞翁失马焉知非福”。

尽管德国央行称，部分德国房地产市场被高估20%，但德国央行针对德国房价发出的预警似乎有些为时过早。虽然德国主要城市的住宅价格在过去三年上涨逾四分之一。在此之前，德国实际住宅价格数十年来一直保持平稳甚至出现下跌。由于德国家庭负债水平较低，德国央行目前还无需对房价涨势感到担忧。自20世纪90年代末以来，德国家庭负债占国内生产总值(GDP)的比重一直在下降，目前已降至60%以下，较欧元区平均水平低整整10个百分点，较荷兰的水平低50%左右。

相比之下，英国央行理应比德国央行更担心房价上涨，伦敦房地产市场的估值达到历史高点。大部分地区的平均房价与平均收入之比现已高于10倍，与整个东南地区的水平相差无几。并且价格涨势还在加快，仅9月份，伦敦房产的要价就上涨了10%。

英国央行对伦敦房价涨势放任不管的理由有两个。首先，伦敦城区人口仅占英国总人口的五分之一左右，英国其他地区的实际房价仍较危机前的峰值低20%左右。其次，由于英国央行实施低息政策，英国人的负担能力较高，英国家庭的利息支出占收入的比重不到6%，低于危机期间的10%。

只要英国央行维持利率不变就不会有什么问题。但一旦央行采取加息行动，利率回升至4.5%，英国人的偿债成本也将升至数十年来的最高水平。

近来美国市场的部分地区出现了类似于伦敦的房价上涨现象。像拉斯维加斯、洛杉矶、圣迭戈和旧金山等城市的房价较上年同期大涨了20%，甚至更多，而平均房价同比攀升了12%以上。

自千禧年以来加拿大和澳大利亚的房价实质上已上涨了一倍左右，去除房租上涨的因素，房价分别上涨了75%和50%，以同期收入来衡量，房价上涨了五分之一至三分之一。对于人口稀少且土地资源丰富的国家来说，房价涨幅远远超出基本面应引起政策制定者的真正担忧。

所有上述市场均有泡沫破裂的风险。但今后会发生什么还不明朗。