格鲁吉亚房地产业现状及前景

新华08网第比利斯1月9日电(记者义高潮)位于欧亚两洲交界处高加索地区的格鲁吉亚是一个地理位置重要的文化古国｡2008年以来，该国商业､旅游业等发展迅速｡分析认为，目前格鲁吉亚的投资环境有利于开发包括写字楼､住宅､酒店在内的房地产市场｡

写字楼

格鲁吉亚首都第比利斯集中了全国半数以上的商业服务业，占第比利斯市经济总量的五分之一｡第比利斯市目前所有的写字楼面积25.58万平方米，其中近半数为新建，其余为翻修整修｡

第比利斯市写字楼的占用率为47%，多为金融和外国及跨国机构租用，用户多是格鲁吉亚银行､TBC银行､PROCREDIT银行､普华永道､安永会计师事务所等大户｡该市写字楼多建于2010年以前，其中2007年就建成5.5万平方米｡

尽管第比利斯迄今尚未有CBD区域形成，但写字楼多集中在该市的自由广场､鲁斯塔维利大街､旅游老城区内､阿马申内贝利大街､察夫查瓦泽大街等地段｡

第比利斯市写字楼供租率平均为13%，但在瓦凯区和维拉区的写字楼较多，供租率为30%｡2013年预计将有近3.5万平方米的新写字楼投放市场，可能迫使写字楼租费下调｡阿马申内贝利大街所在的达维特区是第比利斯市写字楼最具发展前景的地段｡

住宅

格鲁吉亚属住房拥有型国家，目前全国住房拥有率为91.5%(第比利斯为85.6%)，该比例在世界范围内居于前列｡

该国住房拥有率存在二种实质，一是独门独院独房的独立拥有，另一种是公寓房的共同拥有｡后者多数是上世纪60年代至90年代修建的预制件板楼公寓，平均寿命较短，其中许多已进入颓败甚至危楼期｡

首都第比利斯市现有住房33.91万套，总面积3020万平方米，平均户享89平方米｡

第比利斯市房产建设于2006年恢复，平均每年建成1.25万套新住房投放市场｡然而新房产销售低靡以及房产商破产造成该国房地产业有房无售或少售｡

第比利斯市的房价分为低价､中价､高价和豪华价，目前均价为每平方米800至1000美元｡

"按揭"购房在格鲁吉亚仍属少有商务行为，截至2011年底，仅有6%的人通过银行贷款进行分期付款购房｡

酒店

2008年南奥塞梯冲突停火以来，格旅游业发展速度较快，每年接待游客数量从2006年前的年均几十万人次增加到2011年的280万人次，其中大部分来自邻国亚美尼亚､阿塞拜疆､土耳其和俄罗斯等｡

2009年到2011年间，入境格鲁吉亚的游客人数增长了140%｡与之相比，该国酒店床位仅增长了38%，达25833个｡2011年，该国酒店入住率为36%｡

格鲁吉亚首都第比利斯和黑海港口城市巴统是格鲁吉亚酒店住店人数最多的城市，两市中70%的游客都在酒店投宿｡

分析人士认为，格鲁吉亚二星级和三星级的中小(家庭式)酒店经营前景较好｡

商贸地产

格鲁吉亚半数的商贸活动集中在露天､半露天､简易顶棚的集市上；购物中心的商贸活动占比约为30%；超市和大型超市占10%左右｡

第比利斯､巴统和库塔伊西三座城市加起来，商贸活动的占地总面积为70万平方米，而该国全部的超市和大型超市都集中在第比利斯一地｡

目前第比利斯市的零售商贸活动相对集中在北京街､察夫查瓦泽大街､鲁斯塔维利大街､瓦佳•普沙维拉大街等地段｡截至2012年12月的数据显示，第比利斯市繁华地段商贸房产租费为每平方米每月40至45美元，预计将升至每平方米每月60美元的价位；而察夫查瓦泽大街､鲁斯塔维利大街两地的租费预计会下降，原因是缺乏方便的停车位｡

工业仓储

格鲁吉亚工业仓储缺乏，该国现有仓储面积60万平方米，其中28.67万平方米虽能满足现代仓储要求，但距离欧洲标准仍有相当距离｡

格鲁吉亚工业仓储能力中80%在第比利斯，余下的20%在波季港区｡第比利斯所有工业仓储面积中，15万平方米为新建，其余为翻建改造｡该市工业仓储收费等级分A､B两档，A档收费标准最高为每平方米每月5美元｡ 

格鲁吉亚现有工业仓储多数属小本经营的个体独立库区和库房，缺乏国际流行的第三方供货式的系列库区库房模式｡

格鲁吉亚80%的港口运输和60%的铁路运输为过境运输，该国拥有建成欧亚陆路运输通道的潜力｡分析人士认为，格鲁吉亚工业仓储业发展前景较好的地段位于第比利斯-鲁斯塔维公路两侧，因为E60公路和跨国铁路的建设将为仓储提供便利｡(完)