2013年美国房市供求紧平衡将继续推涨房价

新华08网北京12月31日电(记者周雯)美国房地产市场从2012年年初出现回暖迹象以来，终以量价平稳回升､建筑活动持续改善､市场信心逐渐累积等多项指标印证了"2012年触底反弹"的市场判断｡随着经济温和复苏以及就业状况的轻微改善，我们预计2013年美国房价继续温和上涨，延续今年的复苏势头｡

尽管如此，房地产市场仍面临诸多风险因素，如信贷条件尚未放松，止赎房产数量仍然庞大，面临的监管挑战以及"财政悬崖"的不确定性等将继续成为2013年市场复苏的阻碍｡

2012年实现触底反弹

2012年美国房地产市场出现了6年来的首度复苏迹象，其对整体经济的影响从负面拖累变成了积极贡献｡根据美国住房抵押贷款巨头房地美公司的报告，在今年上半年1.7%的经济增速中，房地产业贡献了0.3个百分点，预计下半年将继续发挥正面作用｡伴随需求释放和贷款利率走低，美国房地产市场价格､销量和建筑活动等主要指标均同比持续改善，尽管不同地区复苏程度存在差异，但总体而言呈量价齐升之势｡从经济指标分析，2012年美国房市可谓出现"触底反弹"｡

旧房销量放量明显，显示住房需求有效释放｡旧房销售是美国住房市场的主力，其销售量占据全部楼市销售量约90%｡根据全国房地产经纪人协会2012年1月至11月的旧房销售数据，销售量全部实现了同比强劲上涨，平均升幅达8%；11个月中有5个月出现销量环比下降，其中6月份跌幅最为显著，为5.4%，且是由于待售房库存下降所致｡其余4个月环比平均降幅为1.7%｡与此同时，11个月中有8个月房价出现上涨，其余3个月仅是出现调整性微跌｡

资料来源：美国全国房地产经纪人协会

房价上涨刺激交易活动扩大和市场信心重建｡2012年美国房地产市场改善的另一个重要表现即是房价出现大幅上涨｡这带来的好处主要体现在：首先，美国居民的房屋净资产有所回升，居民资产负债表的修复不仅有助于扩大消费开支，更是直接刺激了市场交易活动｡据美国房地产经纪人协会(NAR)11月份的初步估计，2012年房价上涨已令美国家庭房屋资产总值增加近7600亿美元，2013年则有望增长近1万亿美元｡而另据美国著名房地产市场机构齐洛公司的研究数据，2012年美国房屋资产总值累积上涨将超过1.3万亿｡受此带动，越来越多的购房者认为目前是购房的好时机，因为房价不断上涨将带来其购房成本的提高｡一些投资型和房屋改善型需求的卖家也认为尽快出手将令其获得更大收益｡

资料来源：美国齐洛房地产公司

  其次，房价上涨预期持续令市场信心累积｡除了房屋的买卖双方认为当下是交易的好时机外，包括建筑商以及房屋中介在内的整个房地产市场均对未来充满信心｡据美国全国住宅建筑商协会(NAHB)最新发布的12月份住宅建筑商信心指数，该指数已经连续第八个月上涨，创下2006年4月以来的最高值｡该协会同时透露，建筑商报告的销售情况已达到5年多来最高水平｡此外，交易活动频繁也令房产中介机构利润大增｡为适应2013年业务扩张的需求，一些房房地产公司决定扩大招聘｡美国互联网房地产中介商Redfin公司首席执行官格伦·克尔曼近日表示，"公司将在明年2月底前在全国范围内扩大招聘近50%，约合新增400名经纪人｡"

受房贷利率屡创新低､购房需求增加等因素刺激，美国本轮房地产颓势在2012年上半年触底｡近期相较于其他经济部门的放缓，房地产业逆势复苏的态势颇为抢眼｡ 

2013年房价将继续上涨

展望2013年，美国房地产市场将延续今年复苏势头，房价将继续上涨｡除去贷款成本处于历史低位､房价较2006年峰值下降逾30%等因素外，供需紧平衡还是支撑市场持续复苏的根本动力｡综合分析，我们认为2013年美国房地产市场将呈现如下特征：

第一，市场需求持续旺盛｡伴随2013年就业状况的轻微改善以及收入增加，新组建家庭数量将增加｡此外，更多与父母同住的成年子女也将搬出独立居住，这也令住房需求扩大｡据全美商业经济协会(NABE)12月17日发布的最新一期经济展望，经济学家预计美国劳动力市场明年将实现改善，2013年平均失业率水平将在7.7%，低于2012年的8.1%，且薪资增长或将小幅提速｡

同时，房租的快速上涨也令更多租房者不得不选择购买住房｡由于房屋交易量快速上涨，空屋率加速下降｡据高盛数据，截至今年秋季，空屋率已经由2008年高峰的3%降至1.9%，长期平均比例甚至降至1.6%｡空屋率下降随之带来房租快速上涨，而租房成本上升促使更多租户转向成为潜在购房者｡

第二，市场供应呈现紧平衡｡2012年房价上涨很大程度上是得益于待售房库存下降､供应趋紧｡特别是中低价位的法拍屋逐渐被市场消化，越来越多的购房者抱怨买不到价格合适的房屋，购买需求暂被抑制｡与此同时，新建房屋数量仍不及新增购房需求｡据房地美数据，截至2012年第三季度，当年新组建家庭数量达115万个，而同期新建房屋(包括出售和出租的)还不到70万套，这一趋势将在2013年延续｡而美国家庭通常有购买老房屋的传统，即便如此，购买目标仍将集中在现有存量住房｡房地美首席经济学家Frank Nothaft近日预计，2013年新增家庭数量将达到120万至125万个；而NABE预计2013年新房开工量将达到93万套，虽然远高于2012年77万套的预期水平以及2011年61万套的实际水平，但供需吃紧仍不言自明｡

第三，房价继续温和上涨｡2013年需求旺盛和供不应求将支撑房价继续上涨，但出现大幅快速上涨的机率较小｡由于担心房价上涨过快令购房成本增加，2013年购房者购房心情将更加迫切｡近期机构对购房者的调研报告显示，购房者普遍希望房价能继续维持温和上涨，且在房价上涨过快之前完成购房｡但受制于失业率仍处在较高水平，美国"财政悬崖"不确定性仍存，以及抵押贷款利率下半年或将轻微回升等因素，房价维持温和上涨的可能性较大｡据房地美最新发布的12月期《美国经济与房地产市场展望》报告，2013年上半年美国长期抵押贷款利率将维持历史低位，下半年开始逐渐上升但仍低于4%，并预计美国房价可能会在2013年上涨2%-3%｡

此外，更多行业专家也对2013年房价趋势表达了乐观态度｡据美国互联网房地产中介商Homegain第四季度研究报告显示，超过200名房产经纪人对房价升值持乐观态度｡65%的行业专家认为未来6个月内房价将上涨，较前一季度的51%上涨明显｡NABE的经济学家近期也预计2012年房价增长3%，2013年将增长3.5%｡(完)