美国10月房地产市场无悬念复苏 远忧犹存

新华08网北京12月3日电(记者周雯)10月份美国房地产市场毫无悬念地继续维持复苏步伐｡月末美国部分地区遭受飓风"桑迪"袭击，对整体市场影响有限｡由于房屋供不应求的局面不改，预计房价还将在未来一定时期内温和上涨｡但与此同时，宏观经济的不确定性､较高的失业率以及银行仍不愿松动信贷条件等都将继续成为房市复苏的阻碍｡

持续复苏：先行指标趋势向好

正如市场的普遍期待，10月份美国房地产行业延续了今年以来的稳健复苏步伐｡多项指标显示在房价不断走高的预期带动下消费者购房热情继续升温，包括新房开工量､建筑商信心指数等多项先行指标亦指向积极｡

美国全国房地产经纪人协会(NAR)11月19日公布的报告显示，10月份，占市场销售主力的美国旧房销售量经季节调整按年率计算为479万套，比9月份经修正后的469万套增长2.1%，该水平比去年同期的432万套增长10.9%｡此外，当月各类旧房销售中间价为每套17.86万美元，比去年同期上升11.1%，为连续第八个月同比上升｡该报告称，由于购房需求上升所致待售房屋数量有限，全美大部分地区房价呈现上升趋势｡

同日，美国全国住宅建筑商协会发布的数据显示，11月份美国住宅建筑商信心指数环比上升5点至46，为连续第七个月上升，创下2006年5月以来的最高值｡尽管建筑商信心指数仍未突破50的门槛线，但自去年同期以来，这一数据已取得了显著改善｡此外，美国商务部20日报告显示，10月份美国新房开工量经季节调整按年率计算为89.4万套，环比上升3.6%，升至4年多来最高点｡

另据NAR11月29日公布的报告，反映未来1至2个月旧房销售的先行指标旧房销售签约指数10月份数据为104.8，较前一个月大幅上升5.2%，升至5年多来的高点｡一般情况下，该指数高于100，表明房地产市场比较健康｡该协会首席经济学家劳伦斯·云说，"良好的购房条件已保持了一段时间，就业的稳步增长以及购房者信心增强等因素也在发挥更大作用，目前旧房销售签约指数已实现连续18个月同比增长｡"他同时指出，旧房销售活动呈现出地区差异｡中西部地区增长迅速，南部地区也呈现健康的增长态势，但东北部和西部地区小幅下降｡

据NAR的初步估算，今年以来房价上涨已令美国家庭房屋资产总值上涨近7600亿美元，约合每个百分点的上涨对应1900亿美元的增值，按此预估，明年美国家庭房屋资产总值有望上涨近1万亿美元｡

供不应求：近期还将支撑房价上行

10月份中低价位房屋市场仍不改供不应求的局面，有分析认为，新房开工量虽创下4年新高但仍无法满足快速上涨的购房需求｡房价仍将在未来一定时期内维持温和上涨态势｡

就目前来看，购房需求不减，而待售房库存特别是中低价位止赎房屋数量的持续下降为房价上涨提供了动力｡今年以来除东北部分地区外，各类房屋价格均出现稳步上涨｡ 据标准普尔公司11月25日发布的凯斯席勒房价指数，9月份全美20个大城市独栋住宅价格连续第六个月出现上涨｡与此同时，美国第三季度房价也在继续上涨｡另外，美国联邦住房金融署27日公布的房价指数显示，9月份美国房价比8月份上涨0.2%，与去年同期相比上涨4.4%｡标普指数委员会主席戴维·布里泽在报告中表示，目前美国已经进入房屋市场的淡季，但扣除季节性因素，房屋市场仍在继续改善｡

随着房价上涨预期的持续，越来越多的消费者开始考虑购买住房，而近期经济尤其是劳动力市场的改善令新组建家庭增多，首次购房者呈上升趋势｡"截至目前消费者对房价走高的预期已经持续近1年，"房利美高级副总裁兼首席经济学家道格·邓肯说，"就业市场改善令新组建的家庭数量增多，房价和房租的上涨等进一步刺激更多消费者产生购房意愿｡"

据NAR旧房销售数据显示，10月份房屋价格上涨主要是由于待售房数量下降所致，特别是由止赎房屋和短售房等问题房屋所构成的"影子库存"减少｡截至10月底，全国范围内待售房库存环比下降1.4%至214万套，是自2006年2月以来的最低库存量｡若按目前销售速度，仅需5.4个月市场将消化完所有库存，这较9月份的5.6个月进一步下降｡

近喜远忧：房市远未摆脱困境

尽管近期房地产市场复苏企稳迹象渐强，但远未摆脱困境｡房屋建设､销量以及房价大幅低于危机发生前水平；目前仍有20%的贷款购房者处于"水下贷款人"状态；止赎房屋近月虽出现下降趋势，但其总数仍高达逾200万户，是历史正常水平的近3倍｡与此同时，全国房屋拥有率处于近15年新低，较2004年峰值时的69%下滑近4个百分点｡广大中低收入者在危机发生后获得贷款的几率较小，随着中低价位待售房库存进一步萎缩，进一步加剧了市场的供需不平衡状况｡中长期来看，房地产市场复苏仍面临结构性因素制约｡

第一，银行惜贷情况并未好转，出现改观并非一朝一夕｡有数据显示，银行机构自2006年房地产泡沫破裂以后逐渐开始收紧贷款条件，但至今仍无放松迹象｡据美联储10月31日最新发布的"银行高级信贷主管针对银行贷款业务的调查报告"，在被问及"过去三个月，贵行针对个人购买住房的抵押贷款审批标准变化了吗"，仍有92.2%的受访银行家回答"没有变化"，其中大型银行回答没有变化的比例亦高达90.6%｡

美联储主席伯南克11月16日在亚特兰大金融年会上说，"危机之初银行适当收紧银根固然是好事，但现在显然矫枉过正了｡过于严苛的贷款条件令许多符合条件的购房者失去了购房机会，而这将令房市复苏放缓并最终拖累经济复苏｡"

银行不肯放松信贷标准的原因不外乎如下，首先是出于对宏观经济的担忧和对房价预期的不确定性；其次，经济危机所带来的影响尚未消弭，未收回的抵押贷款数额巨大，银行负债不轻；第三，此前止赎风波所引发的回购抵押贷款支持证券(RMBS)对银行造成巨大损失｡其他因素还包括服务成本上升，私人抵押贷款保险的有效性降低，以及银行接受新一笔抵押贷款业务的处理接待能力受限，因为最近申请再融资的购房者人数增多，占据了相当部分的银行人力｡综合以上因素不难发现，要想解除银行贷款条件还需系统性的长期解决方案，房市最终摆脱低谷尚需时日｡

第二，住房抵押贷款担保机构财务状况恶化或将导致借款人支付更高的保费｡美国联邦住房管理局(FHA)11月16日公布的独立年度审计报告显示，该机构的资本储备将耗尽，截至9月底已面临135亿美元的资金缺口，不足以弥补该机构担保的1.1万亿美元贷款的预期损失｡这意味着该机构自其成立78年以来，可能首次需要纳税人的资金援助｡

联邦住房管理局不断恶化的财务状况还意味着未来借款人可能为该机构提供保险的房产抵押贷款支付更高的保费，这必将抑制部分购房者的购房需求｡为平衡财政缺口，该机构提出的一项措施正是计划从明年初开始提高新的房产抵押贷款的年度保费｡对于总额30万美元､首付比例低于5%的抵押贷款，借款人需支付相当于贷款额1.25%的年度保费，每月大约312美元；从明年开始，年度保费将提高至贷款额的1.35%，每月增加大约25美元｡在提高保费的同时，借款人支付保费的期限也将延长｡目前，如果借款人符合一定条件，这些费用可以免除｡但联邦住房管理局准备取消首笔贷款的减免规定，此举意味着借款人在整个贷款偿还期限内都将支付保费｡

最后，宏观经济的不确定性和居高不下的失业率仍将从根本上抑制购房需求，成为房市复苏的阻碍｡美国第三季度国内生产总值虽大幅向上修正至2.7%，但主要得益于库存的增加，这反而加大了市场对美国未来经济走势的担忧｡这是因为，企业在第四季度拥有充足库存的结果是，若需求状况不足以推动商品销售，库存的积压将意味着订单和产量减少｡另一方面，面对"财政悬崖"所带来的经济前景的不确定性，企业对投资和雇佣都趋于消极，不利于稳定投资和增加就业｡尽管9月份以来美国失业率已经降至8%以下，但就业情况仍比较脆弱，经济下行风险或将令失业人口再次大幅增加｡而购房需求的根本改善还是最终来源于宏观经济企稳､失业率下降以及居民收入增长｡

综上所述，美国房地产市场复苏尚处在初级阶段，完全走出低谷还需未来数年逐一扫除系统性阻碍｡(完)