美国房地产数据喜忧参半

上周密集公布了美国房地产业的数据，2月新屋开工与建筑许可数据出现分歧，新屋开工698000栋，环比上月减少了1.1%，分项数据继续延续之前几个月的分化趋势，独栋住宅开工减少9.8%，多单元住宅开工增加21%；但与新屋开工同时公布的美国2月建筑许可却出现了5.1%环比增长，建筑许可数量达到2008年10月以来的高位。由于建筑许可往往指示未来1-3个月左右时间的新屋开工情况，因此数据的差异表明尽管建筑商在冬季的最后一个月减少了新屋开工的数量，但其对未来一段时间的房地产市场仍然看好，因此预期在随后的月份中可能再次出现新屋开工量的上升。从2月的新屋开工与建筑许可的整体情况来看，美国房地产市场依然延续着之前一个月的复苏势头。

上周同时公布了3月NAHB指数（美国建筑商协会住房市场指数），该指数一定程度上可以作为美国房地产市场特别是独栋住宅开发市场的先行指标，3月NAHB指数为28，与之前一个月持平，从分项指数来看，NAHB 指数的当前销售指数下跌3.3%，但其对未来销售情况的预期指数上升5.8%，表明就3月前半月的房地产市场情况来看，尽管进入春季美国房地产业传统销售旺季，建筑商并未过度看好市场的改善，其对市场判断依然保持谨慎乐观。

图1：美国新屋开工指数与建筑许可（单位：百万栋）

美国成屋销售与新屋销售数据表现不及预期，环比皆出现回落。

资料来源：CEIC、中国银行

图2：美国新屋开工指数与NAHB指数

美国房地产销售方面的数据则表现的不及预期，成屋销售方面，总体销售情况相比一月的成屋销售环比下降了0.9%。从分项数据来看，成屋销售的疲弱完全来自于独栋住宅销售的下降，季调后2月独栋住宅的销售环比下降了1%，多单元住宅的销售相比之前一个月则没有变化，上述分项数据的趋势说明了在目前的经济环境下美国人的住房需求仍在延续之前的由自有住房需求向租房需求的转变趋势，同时由于一直以来独栋住宅销售占房地产市场销售的较大比例，因此独栋住宅的销售不旺也增大了美国房地产市场复苏的难度。其他数据方面，在目前的成屋销售市场中，受困房屋的销售仍占了很高的比例，二月成屋销售总额中受困房屋销售占比为34%，仅比一月35%的占比略有下降。随着成屋销售速度的减慢，目前成屋的供给月数也回升到了与2011年12月相同的6.4的水平。同时目前的购房者中投资购房者仍占据了很大的比重，其占购房人总数的比重为23%，与之前一个月相同，而一次性现金购房者的比例比之前一个月有了进一步上升，占总购房者比例的33%。首次购房者的比重同样处于高位，二月这一数据仅比一月下降了1个百分点至32%，显示出危机期间被压抑的自有住房需求在经济出现复苏迹象后有所释放。这里另一个值得注意的现象是合同取消的比例依旧处于31%的高位，这一方面显示了在目前的金融环境下购房信贷依然处于偏紧的状态，另一方面，许多取消合同的购房者仍然会继续寻找负担得起的住房，而这将增加成屋销售在未来的波动。

新屋销售方面表现同样不尽如人意，新屋销售连续两个月出现环比负增长，2月新屋销售313000栋，低于预期的325000栋，环比下降1.6%。值得注意的是一月的新屋销售同样被大幅下调了4.5个百分点至-5.4%。新屋销售的供给月数同样从之前的5.7上升至5.8。美国房地产销售方面的数据的疲弱从需求端预示了美国房地产市场复苏动力的不足。

图3：美国成屋销售与新屋销售

资料来源：CEIC、中国银行

图4：美国成屋供给月数与新屋供给月数

资料来源：CEIC、中国银行

综合上周公布的美国房地产数据，一方面是新屋开工数据组和建筑商信心的改善，另一方面则是成屋销售与新屋销售的疲弱，我们认为尽管建筑商供应端的数据延续之前一个月的房地产市场的复苏势头，但需求端数据的疲软在接下来的月份中有可能将拖累房地产开发的复苏势头，同时购买需求的不旺盛也增加了美国房地产市场复苏的难度。值得注意的是，即使出现了建筑许可的环比大涨，随房屋销售而公布的销售中价数据也出现抬升的迹象，但从绝对值数据来看，不管是新屋开工与建筑许可，还是建筑商的信心指数与房屋销售中价，都依然处于明显低于历史平均水平的低点。因此，我们认为近期美国的房地产开发市场确实表现出了复苏的迹象，但结合需求端的情况考虑，美国房地产市场的复苏进程将展现出缓慢和易受影响性的特点。(由中国银行提供)