数据阴晴不定 美国房市复苏迷雾重重

尽管自去年年底开始美国住房开工和销售活动稳中有升，但最新发布的一项房价数据却又给美国房市的复苏热情浇上一盆冷水。标准普尔2月28日公布的数据显示，去年12月标普/凯斯-席勒美国20个城市房价综合指数经季节调整后下跌1.1%至2003年2月以来的最低水平，去年全年该指数累计下跌4%。

分析人士认为，美国房市看似走出低谷，但距离复苏尚有一段距离，大规模“影子库存”的存在给价格带来持续压力，房市复苏仍面临重重阻力。

房价仍跌跌不休

标普发布的数据显示，除了凤凰城和迈阿密外，所有标普/凯斯-席勒指数追踪的城市房价在去年12月均出现下跌，其中亚特兰大、拉斯维加斯、西雅图、坦帕市的房价均创出历史新低。至此，美国20个城市房价综合指数已连续九个月下跌，与2006年创下的峰值相比，当前房价已下跌34%。

“尽管自去年年中开始房市出现回稳迹象，但经济和消费者信心仍不够强劲，无法在年底把房市拉回增长轨道。”标普指数委员会主席大卫·布里泽认为，从价格方面看，房地产市场在2011年底的表现“令人失望”。

上述数据令外界对美国房市复苏势头产生怀疑。此前美国方面公布的新房和二手房销售数据均有突出表现，其中1月份二手房销售指数升至2010年4月以来最高水平，1月新房销售量达到六个月来最高水平，二手房销量也创下2010年5月以来最佳表现。

有业内人士认为，房屋销量走强很可能是受到价格进一步下跌的推动。此外今年4月份美国抵押贷款担保费用将上涨，购房者也希望在此之前采取行动，这从某种程度上推升了房屋销量。

参与标普/凯斯-席勒指数开发的耶鲁大学经济学家罗伯特·席勒认为，房市“可能在复苏边缘，也可能不在”，但他较一年前更为乐观。席勒称，无论住房开工量的上升、建筑商信心的转暖还是失业率的下降，都是更好的信号，但他担心在积极的信号背后，房市仍面临下行压力。

复苏之路漫长

美国Zillow房地产研究机构首席经济学家斯坦·汉弗瑞认为，2012年美国整体经济的积极表现将推动房地产市场触底，但他同时警告称，即便房地产市场触底回升，房价在未来2-4年内仍可能保持平稳的状态。汉弗瑞称:“市场不会在几年内回归正常轨道。我们正在接近底部，但会在底部徘徊很长一段时间。”

房市面临的最大不确定性是“影子库存”的水平。所谓“影子库存”，是指大型银行、房利美房地美等抵押贷款企业持有的正处在止赎进程中的房屋数量。据房地产追踪公司1月份公布的数据，自2006年以来，美国约新增500万套止赎房屋。而由于对贷款商违规止赎操作的诉讼推迟了止赎进程，预计今年还将有100万套房屋进入止赎程序。分析人士称，数百万套止赎房屋的存在，令市场供应过剩的情况很难在短期内得到解决，同时折价房产进入市场也令房价继续承压。

不过在标普/凯斯-席勒指数的另一位开发者卡尔·凯斯看来，美国房市复苏仍存在积极因素，即美国家庭构成出现变化。通常而言美国家庭数量会每年增长至少100万-150万户，但在2010年3月至2011年3月期间，这一数据出现下降。而积极的信号是，在2011年3月至12月期间，美国家庭数量再度增长。凯斯据此表示，家庭数量的增长意味着需求将开始回归。

标准普尔此前也发布报告预计，由于美国住房抵押违约比例下降，未来几个季度止赎房屋库存增长将放缓，“这意味着房地产市场复苏呈现积极趋势”。（杨博）