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美租房市场有望走俏

经济参考报2014年03月13日11:20分类:美国

楼市是美国经济的主要引擎,通常也是一个家庭的最大单笔资产和开销,因此直接反应并影响消费者信心。如果把购房、租房、装修、维护等都包括在内,美国消费者一年在楼市上的支出总额约为两万亿美元,而由楼市催生出的建筑、银行、汽车、零售和通讯等相关产业又可以产生上千亿美元。

美国大型企业研究会下属的无倾向性、非盈利智库需求研究所(TheDemandInstitute)近期发布的研究报告显示,过去两年美国房价呈两位数的增长并不代表未来房价的走势。尽管凯斯-席勒20个大城市房价指数在2012年1月至2013年11月之间增长了21%,但这主要是受投资者购买大量廉价房用来迎合租房需求增加的推动。

该报告预计,未来五年,美国房价的增速将放缓。2015年至2018年,随着供需进入持续平衡,预计美国现有的单户家庭住宅中间价将以平均每年2.1%的速度增长。

美国住宅建筑作为经济和就业的支柱整体在增加。前些年,住宅建筑增长受单户家庭房屋拉动。但美国人口普查局的数据显示,去年,美国有将近100万的新住宅开工,其中30.8%是用于出租的多户家庭公寓楼,该比例创上世纪70年代中期有数据以来的最高水平。

公寓建筑的增加反映出以下几个趋势:首先,抵押贷款依然紧缩;其次美国人的工资增长缓慢、一些人的学生债务负担大,这就使原本想买房的人最终选择了租房。与此同时,随着美国就业市场的改善,大量年轻人从父母家中搬出来并组建自己的家庭,进一步增加租房需求。

即将从美国北卡罗来纳大学克南-弗拉格勒商学院毕业的学生路易斯对记者说,他已在美国一家大型投资管理公司找到工作,将从学校所在的北卡罗来纳州的罗利搬到宾夕法尼亚州的费城。“毕业后我会租房子住,买房子要等到结婚安定了再说。”路易斯还介绍说,目前美国大多数城市的主要住宅类型是单户家庭住宅,而对于一个刚毕业工作不久的单身上班族来说,贷款买这么大的房子不现实也没必要。

尽管建筑商们认定今年有更多千禧年的一代要离开家,但业内人士认为,年轻人不可能前一天找到工作第二天就买房,年轻人就业状况的改善意味着今年有更多租房人群,而首次购房者数量不会出现激增。

短期租房需求的增长与长期人口特征趋势相结合,预计将使美国住房建筑继续倾向于多户家庭住宅,不管是带花园的小公寓楼还是高层公寓楼。

堪萨斯城联邦储备银行经济学家乔丹·拉帕波特预计,单户家庭住宅建筑量会触顶,新的单户住宅建筑量将达到房地产繁荣前的约每年130万套的水平。相比之下,多户家庭住宅建筑量将增至每年55万套,是目前的二倍。

尽管如此,需求研究所的报告显示,到2018年,房屋所有权不会高于所有房屋持有人的65.5%,而房地产泡沫高峰时该比例为69%。一部分原因是经济衰退期间大量的法拍屋,另一部分原因是未来五年新组建的家庭中,受到财务方面约束,很大比例的家庭仍需要租房。 (蒋寒露)

[责任编辑:尹杨]