中美楼市双双走高 泡沫未消风险仍存

新华08网12月12日讯（张韵）处于太平洋两岸的中国和美国近来的房地产市场都表现出上扬的态势。受经济逐步回升、就业形势转好等因素影响，美国消费者的购房信心在增强。数据显示，美国12月持续复苏的房地产市场数量上升，而且第三季度银行和储蓄机构的抵押贷款拖欠率大幅下降。与此同时，中国房地产市场也在刚需入场的情况下迎来了强劲的冲力，量价双双出现回升势头。但泡沫仍未消退，中美两国的楼市风险仍存。

受房贷利率屡创历史新低、投资需求增加等因素刺激，美国本轮房地产颓势在今年上半年触底。数据显示，12月份美国有201个城市都会区的房地产市场持续改善，比上个月增加76个，为连续第四个月增长。美国全国住宅建筑商协会主席巴里·鲁滕贝格说，持续复苏的房地产市场数量在12月份大幅增加，表明美国房地产的关键指标和经济动力正在持稳或改善，这在缓慢复苏中是一个重要的稳定信号。

作为一个已有上百年历史的市场，美国的房地产市场相对较为理性成熟。20世纪70年代初，美国房价与家庭收入的百分比为1.7-1.8，但到次贷危机之前，美国房价与家庭收入之比高达6，而这其中正处青壮年的“婴儿潮”成为美国购房市场的主力军，并由此持续推高了房价。美国信贷监管机构为了刺激经济的增长也适时推出了房贷的低利率，一时间低利率零首付充斥在房屋市场中，造成了低收入阶层的盲目入市，同时也造成了泡沫的聚集。然而，是泡沫就一定会破灭，在次贷危机爆发后，美国房价平均已距高峰时下跌了30%，部分地区更是达到了50%-60%，伴随着经济的衰退，处理这部分因还不起贷款而被法院强制拍卖的房屋和屋主曾经是美国政府的一大难题。

2012年末，美国经济复苏终于显现曙光。在消费信贷支出增加、失业率下降等几项关键指标的影响下，房屋市场也迎来了信心增强的买家。但市场转好的背后仍然存在着四大隐忧。

一是住房销售量虽有上升，但仍处历史低位，特别是存量房交易中有24%是取消抵押赎回权和负资产住房的打折销售。

二是新建住房开工量仍低于正常年份。通常，按美国人口增长和旧房的拆除量，每年需新建住房在150万套左右，而现行开工量还不足100万套。

三是“影子库存”居高不下。目前美国新建住房的库存处在历史低点，但新房开工量却动力不足，大量严重违约和进入取消抵押赎回程序的住房约有300万套，要消化掉这些“影子库存”仍需相当长时间。

四是住房抵押贷款发起额增长缓慢，三季度房贷发起额为5236亿美元，尽管政府采取多种救赎、再融资措施，但取消抵押贷款赎回的比率仍在2%左右，房贷违约率徘徊在7%，次贷违约率则高达20%。这意味着部分住户的资产负债表仍在修复之中。

如果说美国也经历过不理性的阶段，那中国房地产市场近几年的表现就只能用更加不理性来形容。一线城市从2007年下半年开始飙升的房价一直到现在仍然没有逆转的趋势。至于暴涨的原因，很多的观点将之归结为刚需。

刚需是中国特有的概念，年轻人在结婚的时候必需得有房子做基础，而不断攀升的房价为这一需求的实现造成了巨大的障碍，所以这又造成了啃老等中国特有的现象。目前中国房价与家庭收入的百分比远高于美国次贷危机之前的水平，达到了12-15:1， 但市场仍未发生逆转，不能不说中国特有的国情起了很大的作用。

房地产市场的最大推动力是城市化进程，美国等发达国家已基本完成了这一进程，消灭了城乡差距，而中国目前仍处于城市化进程的中期，大量的人口仍从农村转移到城市，这是催生需求的最主要动力。此外，投资渠道的狭窄、监管制度的欠缺和全球货币宽松的影响都是中国楼市居高不下的主要原因。美国楼市在风险尚未聚集到足够大的时候就已经破裂，中国的楼市在以刚需理由掩盖的基础下更应警醒。

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