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美国9月房地产市场总体向好 难掩地区分化

中国金融信息网2012年10月31日19:44分类:美国

核心提示:9月中旬美联储宣布第三轮量化宽松货币政策(QE3),虽仅历时半月,但其在房地产市场的效力已初步显现。另一方面,消费者金融保护局等监管机构正在制定针对抵押贷款银行业的多项监管新规,并将于明年1月生效。对此,业界警告称,最早明年初个人客户或将面临更严格的贷款条件。

新华08网北京10月31日电(记者周雯)美国标准普尔公司30日发布的凯斯席勒房价指数显示,8月份美国20个大城市平均房价继续上涨,复苏势头持续。多项行业数据表明,9月份美国房地产市场继续走强,但市场区域性两级分化现象不容忽视。

9月中旬美联储宣布第三轮量化宽松货币政策(QE3),虽仅历时半月,但其在房地产市场的效力已初步显现。另一方面,消费者金融保护局等监管机构正在制定针对抵押贷款银行业的多项监管新规,并将于明年1月生效。对此,业界警告称,最早明年初个人客户或将面临更严格的贷款条件。

全国市场总体向好 但区域性分化特征显著

9月份全美房地产市场维持走强势头,当月旧房销售量虽出现环比下滑1.7%,但待售房库存继续下降并支撑房价上涨,且当月全国房价中值连续第七个月出现同比上涨。另据美国商务部数据,9月份新房开工量环比增长15.0%,同比增长34.8%,创4年来最高水平。这表明消费者购房意愿不减,建筑商建设信心高涨,房地产深度复苏在望。

美国联邦住宅贷款抵押公司(房地美)首席经济学家弗兰克•诺沙夫特表示,目前我们看到房地产市场已重新开始扮演引领经济复苏的传统角色,并再一次成为美国经济的亮点。他说:"随着QE3启动,房市将持续回温,这将有利于美国整体经济,也将有越来越多的消费者寻求再按揭或购买住房。"

美国房地产市场总体向好,但按区域来看复苏步伐并不一致,甚至出现两极分化现象。Reecon Advisors咨询服务公司副总裁史蒂夫•库克说,近期多股市场力量令房地产市场复苏步伐较平常年份更为不一致,从今年前三季度房价走势来看,一些市场出现增长,而另一些却出现下降。

美国房地产服务机构Clear Capital公司的数据显示,9月份全国房价平均水平按季度增长1.8%,基本维持了今年以来的复苏行情。其中西部地区增长速度超过全国平均水平,不仅实现连续5个月的单月增长,第三季度更是显著增长了3.7%;中西部地区和南部地区房价按季度分别增长1.9%和1.3%;东北部地区相对增长乏力,按季度增长0.2%。

而与此形成鲜明对比的是,以东部老工业区为代表的房地产市场出现房价同比下滑且缓慢加速的现象。Clear Capital的报告显示,9月田纳西州孟菲斯的房价较2006年峰值时期下降了48.3%,年均下跌9.8%,且仍有进一步下降趋势。

最近几个月,止赎房屋下降所带动的影子库存减少一直是房地产市场复苏的积极声音,但在一些中东部地区市场,止赎房屋大量积压仍然是重压市场的一座大山。

美国著名房地产市场机构齐洛公司10月22日发布的报告也显示,三季度在其监测的366个大城市房价中,有168个出现增长,7个没有增长,同时仍有191个大城市房价出现下降。

QE3政策效力初步显现 抵押贷款利率创新低

由于本次量化宽松政策与以往不同,美联储将抵押贷款支持证券作为其唯一的资产购买对象,显示出当局力挺房地产复苏的决心。自9月13日QE3公布至9月底仅半月有余,各类抵押贷款利率就出现稳步下降,政策实施效果初步显现。房地美的数据显示,截至9月底,美国15年期定息抵押贷款平均利率已从9月中旬的2.85%降至2.73%,30年期定息抵押贷款平均利率则从3.55%降至3.40%,两者均处于历史最低点,这无疑对房屋购买与再融资活动构成利好。

房地美10月23日发布报告称,今年房地产活动的逐渐回暖部分归因于美联储的宽松政策。由于抵押贷款利率维持在20世纪40年代以来的新低,房屋需求开始改善。房地美首席经济学家弗兰克•诺沙夫特认为,在QE3的刺激下,房地产市场将出现更多好转。华盛顿智库彼得森国际经济研究所高级研究员约瑟夫•加尼翁也认为,"房屋的买卖和过户通常有一段时间间隔,美联储新政对购房活动的刺激作用需要更长时间才能在数据上有所表现,其对总体经济的影响通常需要6个月到两个季度的时间才会在经济增长和就业数据中得以体现。"

另据齐洛公司数据,9月13日至9月底,金融机构实际抵押贷款利率也出现下降。其中,常规贷款利率平均为3.4%,巨额贷款利率平均为4.1%。与此同时,两种贷款利率的利差进一步扩大。专家预计,若欧洲债务风险未解除或美国经济不确定性增加,抵押贷款利率还将继续下降。

与此同时,房贷低利率也将引发一场"再按揭潮"。房地美报告预计,今年将有700万名借款人选择再按揭,这将在未来12个月内为购房者节省约150亿美元的按揭还款,这笔资金将有助于增加购房者的存款和消费性支出。报告称,今年的所有贷款申请人中约有四分之三可能会申请再按揭。

虽然QE3功不可没,但并不能为房市复苏提供持续动力。尽管美联储已经宣布维持目前接近于零的联邦基金利率至少到2015年底,但10年期及以上年期定息抵押贷款利率仍将受到财政赤字状况和通胀压力影响。美国全国房地产经纪人协会在其10月份报告中预测,由于核心通胀率已超出预期目标,且房屋租金价格不断上涨,美联储有可能在2014年初被迫上调联邦基金利率,届时仅靠低利率促进房市繁荣的希望将显得脆弱不堪。

明年多项监管新规生效或令贷款条件更加严格

目前美国严苛的银行业放贷标准广受诟病,对此美国政府已表现出相当关切。白宫经济顾问委员会负责房地产问题的成员詹姆斯•帕罗特日前表示,奥巴马政府依然对较为严格的房屋信贷状况表示担忧,认为银行释放的流动性不够。业内人士也认为,贷款条件趋紧是目前制约购房交易的因素之一。

在此背景下,多项针对抵押贷款业监管的新规正在酝酿中。近日,美国消费者金融保护局局长理查德·科德雷证实,抵押贷款业正在制定一项监管新规,并将于明年1月实施。但他称新规正在起草阶段,并拒绝对规则细节做进一步披露。

据消费者金融保护局透露,新规将从法律上定义何为"符合资格的抵押贷款",并据此为银行或金融机构提供法律保护。同时,新法规将把借款人用于偿还抵押贷款的费用严格界定在其收入的43%以下,法规还将要求银行把抵押贷款打包成证券出售时须保留存在风险的抵押贷款。

据了解,由于现有法规将于明年1月21日到期,消费者金融保护局必须在此之前制定出新规。

另据《巴塞尔协议III》,美国银行监管机构必须在今年底完成有关提高资本金的规定。如果上述多项政策叠加作用,银行"惜贷"局面将进一步加深。对此,抵押贷款银行和房地产中介机构近期也向客户发出警告称,鉴于明年将有密集监管新规生效,最早从明年初开始家庭抵押贷款客户将更难获得贷款。

[责任编辑:王静]

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